Сучасні аграрні відносини стан і проблеми розвитку в Україні (стр. 4 из 8)

Сучасною економічною наукою рента визначається як прибуток поверх того мінімального рівня, що необхідний для залучення якого-небудь виробничого фактору в дану сферу діяльності. Це і є економічна рента.

Перехід від командно-адміністративної до ринкової економіки поширює вплив ринкового механізму на усі сфери національної економіки, зокрема й на формування ринку земельних ресурсів. Однак, у сучасних умовах, ефективність функціонування ринку землі значною мірою залежить від механізму ціноутворення на землю і методики оцінювання земельних ділянок.

Основою для визначення ціни землі є її оцінювання, яке залежно від мети та порядку проведення поділяється на два види – нормативне та експертне грошове. Нормативне здійснюють для груп земельних ділянок, розміщених на певній території, які подібні між собою за якісним складом ґрунтів. Метою її визначення є встановлення величини земельного податку, державного мита за міни, спадкування, дарування земельних ділянок, визначення втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, включення вартості землі під час розрахунку норми прибутку в аграрній сфері, розроблення показників та механізмів раціонального землекористування. В основу визначення нормативного грошового оцінювання покладено рентний дохід (2.2):

(2.2)

де: Цз – ціна землі; R – рента; n – процент капіталізації чистого доходу.

Експертне грошове оцінювання проводиться окремо для кожної земельної ділянки під час здійснення купівлі-продажу, оренди, обміну чи іпотеки землі. Інформаційною базою для такого оцінювання є дані державного земельного кадастру, відомості про ціни, за якими продаються такі земельні ділянки, дані про інженерне облаштування території, проект відведення земельної ділянки, містобудівна документація і місцеві правила забудови та природні, економічні, екологічні, історико-культурні особливості території, на якій розташована ця ділянка.

Експертне грошове оцінювання земель здійснюється здебільшого за трьома методичними підходами, а саме:

1. Капіталізації чистого операційного або рентного доходу (прямої чи непрямої) від використання земельної ділянки.

2. Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок.

3. Врахування витрат на земельні поліпшення або спорудження об'єктів нерухомого майна.

Перший метод базується на визначенні поточної вартості вигоди, яку зможе отримати землевласник від володіння земельною ділянкою у майбутньому на основі капіталізації доходів. Під час використання цього методичного підходу враховують найефективніше використання земельної ділянки, беручи до уваги встановлені обмеження. Тому підхід, який базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу використовується здебільшого під час оцінювання тих земельних ділянок, які дають постійний дохід. В основу цього методу покладено той факт, що будь-яке ефективне вкладання капіталу в землю неодмінно призведе до зростання доходу. Отже, вартість землі формується із суми капіталізованих майбутніх рентних доходів.

Цкп = До/Ск (2.3)

де: Цкп – вартість земельної ділянки, обчислена шляхом прямої капіталізації чистого операційного доходу; До – річний чистий дохід; Ск – ставка капіталізації.

За непрямої капіталізації чистого операційного доходу вартість земельної ділянки обчислюється таким чином:

(2.4)

де: Цкн – оцінкова вартість земельної ділянки, обчислена шляхом непрямої капіталізації; Доі – очікуваний чистий дохід за і – й рік; t – період (в роках), який враховується за непрямої капіталізації чистого доходу; Ск – ставка капіталізації (коефіцієнт).

Надзвичайно важливою при цьому є правильність вибору методів обчислення ставок капіталізації. Такими методами є:

а) метод екстракції. Відповідно до цього методу, ставка капіталізації обчислюється як частка чистого доходу у ціні продажу подібної земельної ділянки за формулою:

Cк = До/Цан (2.5)

де: Ск – ставка капіталізації; До – чистий річний дохід; Цан – ціна продажу подібної земельної ділянки;

б) метод кумулятивної побудови. У разі використання цього методу

ставка капіталізації обчислюється з урахуванням безризикової ставки та компенсацій за різного роду ризики таким чином:

Cк = Бк + І р + Лр + Гр + ЗВр (2.6)

де: Бк – безризикова відсоткова ставка (коефіцієнт); Ір – ризик на вкладення інвестицій (коефіцієнт); Лр – ризик на ліквідність земельної ділянки (коефіцієнт); Гр – галузевий ризик (коефіцієнт); ЗВр – ризик можливого зниження вартості земельної ділянки (коефіцієнт).

Методичний підхід, що ґрунтується на зіставленні цін продажу таких земельних ділянок ґрунтується на використанні статистичного та порівняльного методів. Його застосування передбачає здійснення такого переліку робіт:

1) дослідження ринку;

2) вибір подібних земельних ділянок, які пропонуються для продажу;

3) здійснення порівняльного аналізу;

4) визначення вартості оцінюваної земельної ділянки.

Основними параметрами, за якими здійснюється вибір земельних ділянок для порівняння є: місце розташування земельної ділянки, якісні властивості ґрунтів, наявність земельних сервітутів та інших обмежень, цільове призначення, природне середовище, умови продажу, наявність об'єктів нерухомого майна та їхній стан, наявність та стан багаторічних насаджень, екологічна ситуація в регіоні, фізичні параметри земельної ділянки, дата продажу.

Після внесення відповідних поправок з врахуванням виявлених відмінностей визначається вартість ділянки, що оцінюється. Для цього використовується таблиця коригування, в якій враховуються усі відмінності між ділянками. Важливим є дотримання послідовності внесення коригувань. Коригування здійснюється від тих ділянок, які беруться для порівняння до ділянки, яка оцінюється. Якщо якісні параметри ділянки, що оцінюється поступаються якісним параметрам ділянок, з якими її порівнюють, то її ціна має бути відповідно зменшена. За методичним підходом, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок ціна землі визначається таким чином:

(2.7)

де: Цзп – вартість земельної ділянки, обчислена методом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; Ца – ціна продажу подібної ділянки; m – кількість чинників для порівняння; ΔЦaj – різниця в ціні продажу подібної земельної ділянки стосовно земельної ділянки, що оцінюється, за j-м чинником порівняння.

Метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок є найпривабливішим, оскільки максимально враховує ситуацію на ринку. Проте його застосування є складним, що зумовлено складністю кількісного вираження коригувальних чинників. За відсутності розвиненого та прозорого ринку землі, коли доступною є вся необхідна інформація про продаж подібних земельних ділянок, використання цього методу буде неефективним та недоречним.

Витратний метод оцінки ґрунтується на урахуванні витрат на освоєння і забудову земельної ділянки. Він використовується в процесі здійснення оцінки забудованих земель або тих земель, на яких планується вести будівництво. В основу витратного методу покладено той факт, що вартість земельної ділянки формується із суми її початкової вартості та вартості витрат, здійснених на її поліпшення або спорудження об'єктів нерухомості. Цей метод застосовують в процесі оцінки тих земельних ділянок, на яких споруджено об'єкти нерухомого майна або передбачається здійснення земельного поліпшення чи забудови за умови їх ефективного використання.

Витратний метод оцінювання доцільно застосовувати у тому випадку, якщо на земельній ділянці, яку оцінюють, планується здійснення земельних поліпшень або спорудження об'єктів нерухомості. Для визначення вартості майбутніх доходів від використання земельної ділянки та витрат на її поліпшення або спорудження об'єктів нерухомості потрібно враховувати, що вони нерівномірно розподіляються у часі через інфляцію. А це потребує проведення дисконтування відповідних грошових потоків.

2.3 Державне регулювання земельних відносин та механізм формування ринку сільськогосподарських земель в Україні

Земельні відносини – це відносини між громадянами, юридичними особами, місцевими органами самоврядування та органами державної влади з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ресурсами (ділянками землі).

Земельні відносини – результат тривалого суспільного розвитку, практики використання і охорони земель, форм власності і господарювання, пріоритетних способів устрою території. Вони визначаються національними, соціальними, економічними і природними особливостями реалізації функції землі як об’єкта природи, основного засобу виробництва в сільському господарстві, природного ресурсу і об’єкта майна.

Українська влада тривалий час взагалі відмовлялася від державного регулювання земельних відносин. Останнім часом вони стали визнавати необхідність державного контролю за використанням землі.

Своєчасне і обґрунтоване втручання держави в характер землеволодіння і землекористування – неодмінна й обов’язкова умова відновлення земель, підвищення ефективності їх використання. Необхідне уточнення порядку розподілу державних сфер управління, розробки потрібних для цього критеріїв, схеми цільового витрачання коштів: земельного податку, орендної платні, зборів за операції по обороту земельних ділянок. Без вирішення питань, без державного регулювання обороту землі вирішувати проблему оздоровлення і збереження головного ресурсу України – землі неможливо. Усі методи дії на земельні відносини повинні визначатися чинним законодавством.