Отже, під впливом законодавства про приватизацію земель державної форми власності та їх платного відчуження в юридичній літературі сформувалися два основні підходи до визначення цього процесу.
По-перше, приватизація в широкому розумінні як процес передачі земельних ділянок із власності держави у власність фізичних та недержавних юридичних осіб. Таке визначення склалось під впливом роздержавлення та приватизації державного майна і державного житлового фонду, що було обумовлено перш за все Концепцією роздержавлення і приватизації підприємств, землі і житлового фонду, яка у ч. 1 п. 1.6 визначила роздержавлення та приватизацію як платне придбання державного майна, включивши до останнього і землю. Можливо, саме цей документ (до речі, із законодавчо не визначеним юридичним статусом) вплинув на розширене тлумачення приватизації земель і сприяв створенню зазначених законодавчих колізій.
По-друге, приватизація у вузькому розумінні як процес безоплатної передані частини земель державної власності у власність громадян та їх колективів.
Деколи під приватизацією розуміють спеціальний різновид земельних процесуальних правовідносин, у яких за допомогою активної діяльності їх суб'єктів[13] проводиться безоплатна передача земельних ділянок із державної власності у приватну власність громадян тау колективну власність їх об'єднань з метою створення умов для її ефективного використання в результаті здійснення земельної реформи в Україні.
Коло суб'єктів отримання земель в ході приватизації (у вузькому розумінні) згідно з чинним законодавством обмежується громадянами України та їх колективами сільськогосподарських напрямів діяльності. До них також слід додати об'єднання власників будинків, які згідно з чинним законодавством реєструються і набувають статусу юридичних осіб. Право одержання ними земельних ділянок у власність передбачено Положенням про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або у спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків5. Спостерігаємо ще одну колізію між земельним законодавством та підзаконним нормативним актом. У той же час це Положення, встановивши нового суб'єкта приватизації земель, на відміну від згаданих вище указів Президента України, дотримується принципу безоплатної їх передачі, а також основних етапів його здійснення та їх документального забезпечення.
Реалізація правовідносин з приватизації земельних ділянок тісно пов'язана із спеціальною правосуб'єктністю громадян України та їх об'єднань. Всі інші фізичні особи не можуть бути суб'єктами приватизаційних земельних правовідносин. Водночас, хоча суб'єктами приватизації є виключно громадяни України, в ролі суб'єктів таких правовідносин, поряд з ними, можуть виступати відповідні ради народних депутатів або їх виконавчо-розпорядчі органи (у разі делегування останнім вказаних функцій), землевпорядні та контролюючі органи інші заінтересовані особи.
Отже, особливості суб'єктного складу дають можливість розглянути декілька процедур приватизації земель в Україні:
І. Отримання земельних ділянок у власність громадянами України із земель запасу, крім для цілей ведення селянського (фермерського) господарства (повна процедура).
ІІ. Приватизація громадянами України земельних ділянок, наданих їм у користування (скорочена процедура).
III.Приватизація громадянами земельних ділянок для зайняття селянським (фермерським) господарством.
IV.Приватизація землі громадянами через колективні форми власності, яка в свою чергу може відбуватись у таких процесуально-правових формах:
1) передача землі в колективну власність сільськогосподарським підприємствам;
2) передача земельних ділянок у власність для спорудження житлових будинків;
3) передача прибудинкових територій у власність об'єднанням власників будинків.
Аналіз чинного законодавства та практики його застосування дозволяє виділити такі основні характеризуючі ознаки приватизації земель:
а) приватизацією є сукупність послідовних і взаємопов'язаних дій, спрямованих на виникнення права колективної та приватної власності на землю шляхом перерозподілу земельного фонду;
б) приватизація передбачає безоплатну передачу земель у приватну або колективну власність;
в) частина земель передається громадянам України або спеціальним сільськогосподарським об'єднанням громадян;
г) передача земель провадиться виключно за рішенням відповідних рад народних депутатів;
д) передача земель провадиться тільки одноразово для кожного виду землекористування з відповідними записами у документі, що посвідчує громадянство особи;
е) обов'язковим є юридичне посвідчення права власності на землю у Державному акті на право власності;
ж) реєстрація Державного акта на право власності на землю здійснюється у реєстраційних документах (відповідних рад народних депутатів.
Отже, з огляду на викладені обставини можна вивести наступне теоретичне визначення - приватизація земель — це юридичне визначена процедура (процес, порядок), за якої реалізується матеріальна й процесуальна правосуб'єктність осіб, спрямована на виникнення права приватної чи колективної власності громадян на землю.
Іншими словами, приватизація — це спеціальний різновид земельно-процесуальних правовідносин, за якими за допомоги активноїдіяльності їх суб'єктів здійснюється перерозподіл земельного фонду України та виникає право приватної власності громадян і колективної власності їх об'єднань на земельні ділянки. Характерною особливістю цих правовідносин є те, що вони за своїм походженням відносяться до категорії абсолютних, тобто повноваження щодо набуття права відповідної форми власності належать законодавчо визнаним суб'єктам, а всі інші особи зобов'язані утримуватись від порушення цих повноважень, відповідні ради народних депутатів повинні здійснити комплекс організаційно-технічних, правових та інших юридичне значний дій щодо юридичного посвідчення вказаних повноважень громадян та їх об'єднань стосовно індивідуально відособлених земель них ділянок.
Вказаним земельно-процесуальним правовідносинам притаманні всі ознаки правовідносин: підстави виникнення, зміни і припинення, наявність суб'єктивного складу та змісту.
Об'єктом приватизації є всі землі в межах території України. Об'єктами конкретних приватизаційних земельних право відносин можуть бути, переважно, земельні ділянки резервного фонду, віднесені відповідними радами до таких, що підлягають перерозподілу та наступній передачі у приватну й колективи власність.
Зміст цих правовідносин складає низка прав і обов'язків юридичне визначених фізичних і юридичних осіб.
Відповідно із законом приватизація має здійснюватися безоплатно, але гарантії щодо цього практично проігноровані, оскільки розробка проектів відводу здійснюється у різних регіонах комерційними землевпорядними структурами за рахунок осіб, які приватизують земельні ділянки.
Очевидно, що матеріальні і процесуальні права найменш врегульовані у чинному законодавстві, а це є реальною перешкодою на шляху реформування земельних правовідносин.
Припинення земельних приватизаційних правовідносин здійснюється на підставі сукупності юридичних фактів, які юридичне фіксуються видачею Державною акта на право власності і його реєстрацією у відповідній раді народних депутатів. Отже, будь-які інші форми придбання чи набуття права власності на землю не можуть розглядатися як приватизація і підлягають регулюванню іншими актами законодавства (купівлі-продажу, дарування, обміну тощо).
В.І. Андрейцев саме до таких (неприватизаційних) земельних правовідносин відносить придбання земельних ділянок у зв'язку з так званою «приватизацією» об'єктів незавершеного будівництва, автозаправних станцій, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню, та придбання земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності. Правове регулювання таких правовідносин започатковано відповідними указами Президента України, в яких йдеться саме про продаж земельних ділянок громадянам та юридичним особам України різними органами виконавчої влади. Юридичною підставою набуття права власності на таку земельну ділянку є договір купівлі-продажу.
3. Порядок проведення громадянами приватизації
земельних ділянок
Практично приватизація земельних угідь громадянами України розпочалася з прийняття Декрету Кабінету Міністрів України "Про приватизацию земельних ділянок" від 26 грудня 1992 року.
Декретом передбачено протягом 1993 року сільським, селищним, міським радам народних депутатів забезпечити передачу у приватну власність земельних ділянок, наданих їм для ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель (присадибна ділянка) , садівництва, дачного і гаражного будівництва у межах норм, встановлених Земельним кодексом України.
Згідно Декрету передача земельних ділянок у приватну власність для вищеперерахованих цілей проводиться безоплатно один раз. Місцеві Ради народних депутатів обов'язково роблять відмітку про факти передачі у приватну власність земельної ділянки у паспорті або документі, який його заміняє.