Совершенствование системы управления земельными ресурсами (стр. 3 из 12)
1) земли сельскохозяйственного назначения;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
Соотношение земель РФ по категориям представлено на рисунке 1.1.2
Рисунок 1.1.2 Структура земель РФ по категориям
Земли вышеперечисленных категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.
В завершение обзора нормативной базы, регулирующей земельные отношения в РФ, нельзя обойти вниманием вступивший в силу с 1 сентября 2006 г. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее по тексту Закон), который внес существенные изменения в нормативные правовые акты, регулирующие учет и регистрацию прав в отношении земельных участков, садовых, дачный домов (теплиц, сараев и пр.), индивидуальных жилых домов.
Закон более известен в общественных кругах как «Дачная амнистия», хотя такое название не совсем корректно. Он содержит механизмы легализации объектов недвижимости, позволяет широких слоям населения ускоренно и в упрощенном порядке вовлечь принадлежащие собственникам объекты в правовое поле, что в итоге способствует формированию реальных механизмов защиты прав граждан на недвижимость.
Кроме того, Закон создает условия для вовлечения объектов недвижимости, в первую очередь земельных участков, в сферу действия Налогового кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ.
Однако проблема легализации прав граждан на фактически принадлежащие им объекты недвижимого имущества заключалась не столько в сложностях государственной регистрации прав или технического учета таких объектов недвижимости, сколько в отсутствии у граждан каких-либо правоустанавливающих документов, что препятствовало регистрации прав. С введением в действие Закона, эта проблема во многом решилась: определен перечень документов, которые будут предоставляться для государственной регистрации прав.
Кроме того, в части государственной регистрации прав на земельные участки Закон решил еще одну существенную проблему, а именно — расхождение размеров площадей, указанных в кадастровых планах по результатам межевания, и в правоустанавливающих документах. Если раньше, в случае расхождения в государственной регистрации отказывалось, то с вступлением в силу Закона государственная регистрация земельного возможна. Если содержащаяся в документах его уточненная площадь не превышает указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органом местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, государственная регистрация проводится без дополнительных процедур.
В данной дипломной работе рассматривается проблема оптимального управления земельными ресурсами со стороны государства и органов местного самоуправления, специфика предоставления земельных участков под различные цели в руки эффективных собственников и землепользователей.
1.2 Предоставление земельного участка. Цели и порядок
Порядок возникновения прав на землю определяется главой V ЗК РФ. Согласно ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование.
Предоставление этих участков в собственность граждан и юридических лиц осуществляется по общему правилу за плату. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев:
· изъятия земельных участков из оборота;
· установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
· резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Наиболее остро на сегодняшний день стоит вопрос предоставления земельных участков под строительство, т. к. потребность в этих землях наиболее высокая, а порядок предоставления сложен и неоднозначен. Поэтому рассмотрим его в первую очередь.
Ст. 30 ЗК РФ определяется порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Предоставление земельного участка для строительства из вышеуказанных земель осуществляется:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
При этом следует учесть, что предоставление без предварительного согласования мест размещения объектов возможно исключительно на торгах (в форме конкурса или аукциона). Такой порядок предоставления осуществляется в следующих случаях:
1. При размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки;
2. Для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства;
3. Гражданину для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства;
Необходимым этапом при предоставлении земельного участка является его формирование. Законом предусмотрен следующий порядок формирования земельного участка:
· подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
· определение разрешенного использования земельного участка;
· определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов приведен на рисунке 1.2.1.
При предоставлении земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объектов необходимым этапом является выбор земельного участка для строительства и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Порядок выбора определяется ст. 31 ЗК РФ (см. рисунок 1.2.2).
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов приведен на
рисунке 1.2.3.
Рассматривая нормативно-правовую базу, приходим к выводу, что при предоставлении земельного участка под строительство, избежать затратной и длительной процедуры торгов практически невозможно (предоставление с предварительным согласованием мест размещения объектов также влечет определенные трудности и не гарантирует в итоге получение испрашиваемого участка). В этой связи потенциальные инвесторы стремятся насколько возможно миновать эту процедуру. Такой вариант возможен при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством.
Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством регламентируется ст. 34 ЗК РФ.
Рисунок 1.2.1 Схема предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов
Рисунок 1.2.2. Выбор земельного участка для строительства и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта
Рисунок 1.2.3 Схема предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. В качестве первоначального этапа, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны: