После того, как собственник участка или землепользователь выявлен, необходимо удостовериться в том, что субъект права существует на сегодняшний день. В случае если собственник или арендатор – физическое лицо, это означает, что он либо жив, либо наследники вступили в наследство в установленном законом порядке. Если правообладатель – юридическое лицо, оно должно быть зарегистрировано в органах Федеральной налоговой службы, а в определенных законом случаях и в других органах (например Учреждении юстиции), и осуществлять деятельность, предусмотренную уставом, на настоящий момент.
Следующим этапом проведения инвентаризации земель по вышеприведенной схеме являются переговоры с собственником или арендатором, выяснение причин не использования или неэффективного использования и в случае невозможности их устранения изъятие земельного участка в фонд перераспределения земель или переведение в земли запаса. Процедура изъятие участка может производиться добровольно (отказ собственника) или через судебные органы Российской Федерации в предусмотренном законом порядке.
Согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет.
После того, как земельный участок переведен, органы местного самоуправления должны провести процедуры по формированию земельного участка, если он не сформирован, уточнению границ, постановке на кадастровый учет, подготовке к торгам.
Заключительным этапом муниципалитет организует торги на продажу земельного участка. По итогам торгов определяется победитель, который приобретает право собственности на участок или право заключения договора аренды на определенный в договоре срок.
В наиболее общем виде экономическая эффективность представляет собой количественное соотношение двух величин – результатов реализации проекта и произведенных затрат.
Ключевое значение для принятия решения о состоятельности инвестиционного проекта имеет оценка его коммерческой эффективности, которая включает в себя, как минимум, два вида оценки.
1. Финансовая состоятельность проекта (финансовая оценка) – анализируется платежеспособность проекта в ходе его реализации.
2. Эффективность проекта (экономическая оценка) – оценивается способность проекта обеспечить достаточный темп прироста вложенных средств.
При оценке инвестиционных проектов теория инвестиционного анализа предусматривает использование определенной системы аналитических методов и показателей, которые в совокупности позволяют прийти к достаточно надежному и объективному выводу относительно привлекательности рассматриваемого проекта.
Наиболее часто используются пять основных методов оценки:
- метод определения чистой текущей стоимости (Net Present Volue)
- метод расчета рентабельности инвестиций (Profitability Index)
- метод расчета внутренней нормы прибыли (Internal Rate of Return)
- метод расчета периода окупаемости (Payback Period)
- метод определения бухгалтерской рентабельности (Return On Investment).
Центральное место в контроле инвестиционных проектов занимает выбор критерия оценки достижения целей. Среди множества известных финансовых критериев оценки инвестиционных проектов, каждый из которых имеет свои достоинства и недостатки, наиболее часто используются следующие.
1. Чистый приведенный эффект – NPV (от англ. Net Present Value)
Этот показатель позволяет определить сумму эффекта от реализации проекта. Он основан на принципе дисконтирования денежных потоков и позволяет оценивать инвестиционные проекты на основе сравнения величины исходных затрат и денежных поступлений, получаемых за прогнозный период. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощью коэффициента дисконтирования. Чистый приведенный эффект равен разнице суммы доходов по проекту и суммы инвестиций по всем периодам осуществления, приведенных к настоящему моменту времени с помощью коэффициента дисконтирования.
Чистый приведенный эффект, равный нулю, показывает, что в случае принятия проекта ценность компании (фирмы) не изменится, т. е. благосостояние ее владельцев останется на прежнем уровне и денежный поток будет достаточным только для возмещения авансированного капитала. Положительная величина показывает, что в случае принятия проекта ценность фирмы увеличится и насколько возрастет стоимость активов инвестора от реализации данного проекта, поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной NPV. Проект принимается, если чистый приведенный эффект принимает положительное значение. Из двух ситуаций инвестирования предпочтительней та, для которой NPV принимает большее значение.
2. Коэффициент рентабельности инвестиций – PI (от англ. Profitability Index)
Коэффициент рентабельности показывает какую экономическую выгоду принесет инвестиционный проект на каждый затраченный рубль. Проект принимается, если значение коэффициента рентабельности превышает 1.
3. Внутренняя норма прибыли – IRR (от англ. Internal Rate of Return)
Это наиболее объективный показатель, так как он не зависит напрямую от коэффициента дисконтирования. На практике любое предприятие при инвестиционной деятельности, в том числе и при покупке объектов недвижимости, использует различные источники. В качестве платы за пользование авансированными в деятельность предприятия финансовыми ресурсами оно уплачивает проценты, дивиденды, вознаграждения, т. е. Несет некоторые расходы на поддержание своего экономического потенциала. Показатель, характеризующий относительный уровень этих расходов, называют ценой авансированного капитала CC.
IRR и СС показывают ожидаемую доходность проекта и, следовательно, максимально допустимый относительный уровень расходов, связанный с данным проектом. Например, если проект полностью финансируется за счет коммерческого кредита, то IRR показывает верхнюю границу процентной ставки по кредиту, превышение которого делает проект убыточным.
Таким образом, экономический смысл IRR состоит в следующем: приемлемым является тот проект, уровень доходности которого не ниже стоимости используемого при этом капитала.
4. Модифицированная внутренняя норма доходности – MIRR (от англ. Modified Internal Rate of Return).
Этот показатель является аналогом предыдущего и используется при анализе и оценке эффективности проектов с неординарными денежными потоками, при которых показатель IRR неэффективен, так как может иметь либо несколько значений, либо вообще не может быть найден. Показатель же модифицированной внутренней нормы доходности всегда имеет единственное значение и может применяться вместо критерия IRR.
Проект принимается в том случае, если значение MIRR больше цены коэффициента дисконтирования или больше цены используемого капитала
5. Срок окупаемости – PP (от англ. Payback Period)
Срок окупаемости – это время, необходимое для полного возмещения инвестиционных вложений. Оценка инвестиций, в основе которой лежит расчет срока окупаемости, является целесообразной, если в интересы инвестора входит не прибыльность проекта, а другие задачи (например, прорыв на рынок), поэтому основной интерес вызывает ликвидность проекта. В таком случае предпочтение отдается проекту, имеющему минимальный срок окупаемости.
Из перечисленных выше показателей эффективности проектов для расчета уровня дохода муниципалитета от вложения средств в инвентаризацию наиболее перспективных с точки зрения спроса на рынке земельных участков, целесообразно использовать показатели рентабельности и окупаемости инвестиций. При этом следует учитывать, что проект может быть реализован в течение года. По этой причине денежный поток (прибыль) дисконтировать нецелесообразно.
Для того чтобы определить эффективность проведения инвентаризации земель, следует рассчитать потенциальный доход от продажи участков или заключения договора аренды и определить затраты на проведение необходимых работ.
Рассчитаем предполагаемый доход от реализации выбранных участков, указанных в Таблице 3.2.2.
При анализе рынка была определена средняя стоимость земельных участков по секторам. Учитывая, что к инвентаризируемым участкам не проложены сети и коммуникации, рыночная стоимость их будет ниже средней приблизительно на 20%.
Расчет потенциального дохода приведен в Таблице 3.3.1.
Принимая во внимание, что рассчитанный в Таблице 4 доход является потенциальным, действительный доход будет отличаться на стоимость земель общего пользования, необходимых для функционирования садоводства.
Земли общего пользования в среднем составляют около 10% общей площади. Получаем действительный доход в размере 504 810 тыс. руб.
Таблица 3.3.1
Расчет потенциального дохода от продажи выбранных участков
| № п\п | НАИМЕНОВАНИЕ | ОБЩ ПЛОЩАДЬ | СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ 1 ГА, в тыс. руб. | ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ДОХОД, в тыс. руб. |
| 1 | САДОВО-ОГОРОДНИЧЕСКИЙ КООПЕРАТИВ "САДОВОДСТВО ИНЦ" | 24,8 | 1705 | 42 284 |
| 2 | СОЮЗ | 17,8 | 1705 | 30 349 |
| 3 | САДОВОДЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "ПЧЕЛКА" | 52,6 | 1760 | 92 576 |
| 4 | САДОВОДЧЕСКОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "НЕРПЕНОК" | 4,6 | 1627 | 7 484 |
| 5 | САДОВОДЧЕСКОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "ЛУГОВОЕ" | 13,6 | 1627 | 22 127 |
| 6 | САДОВОДЧЕСКОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "СКИФ" | 170 | 1760 | 299 200 |
| 7 | САДОВОДЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "ТУНГУСКОЕ" | 38 | 1760 | 66 880 |
| 8 | ИТОГО: | 560 900 |
Согласно сведений ФГУП «Востсибземкадастрсъемка», затраты за год на проведение инвентаризации земель Иркутского района, включающих около 50 000 сформированных земельных участков: