Совершенствование системы управления земельными ресурсами (стр. 10 из 12)
Проводить эти мероприятия целесообразно системно и организовано, т. е. в рамках инвентаризации земель Иркутского района.
При этом рынок земельных отношений в регионе абсолютно непрозрачен и сами специалисты Управления Роснедвижимости не всегда компетентны в этих вопросах земельных отношений.
Для того чтобы стимулировать граждан к оформлению прав на ранее предоставленные участки, необходимо сделать эту процедуру максимально простой и прозрачной, где-то оптимизируя схему оформления прав, где-то путем информирования населения в вопросах земельного законодательства, а также повышения квалификации работников заинтересованных служб.
Упорядочивание и оптимизация земельного законодательства и внедрение новых схем на муниципальном уровне процесс длительный, и владельцы земельных участков, как заинтересованные лица, являются инициаторами этого процесса. Коррективы законодательства должны определяться конкретными проблемами и препятствиями в оформлении прав на земельные участки. Таким образом, постепенно происходит инвентаризация земель «снизу». Этот процесс естественен и реализовывается в настоящее время.
Другой проблемой упорядочивания земельных отношений, требующей скорейшего решения, является невозможность полноценной реализации прописанной в Земельном кодексе схемы предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
В разделе 1.3 дипломной работы была рассмотрена проблема предоставления земельных участков из государственных или муниципальных земель в собственность или аренду гражданам и юридическим лицам. А также ряд причин, в силу которых порядок предоставления, предусмотренный Земельным кодексом РФ, не действует в настоящий момент.
В Иркутском районе ситуация не отличается кардинально от общегосударственной. И решением создавшейся проблемы должно стать упорядочивание и систематизация земельных отношений в регионе, т. е. инвентаризация земель.
В данном аспекте инвентаризация должно осуществляться «сверху». Органы местного самоуправления должны провести комплекс мероприятий по выявлению наиболее перспективных и ликвидных секторов земельного фонда, определить юридический статус этих земель, выделить те земельные участки, которые используются неэффективно, перевести их в земли запаса или фонд перераспределения земель (в зависимости от категории), провести работы по формированию этих участков и выставить их на торги.
3.2 Порядок проведения инвентаризации земель Иркутского района(на примере Иркутского управления Восточно-сибирского филиала ФГУП «Госземкадастрсъемка»
В соответствии с утвержденным Положением Иркутское управление Восточно - Сибирского филиала ФГУП «Госземкадастрсъемка» ведет государственный мониторинг земель, осуществляет геодезическую и картографическую деятельность, выполняет землеустроительные работы, а также работы по инвентаризации земель всех категорий, их разграничению.
Как уже было сказано выше, для оптимизации процесса инвентаризации, проводить ее нужно в отношении наиболее ликвидных земельных участков. С этой целью целесообразно первым этапом провести анализ рынка земельных участков Иркутского района.
Так как информация о сделках с земельными участками достаточно закрытая и часто не отражает реальную цену сделки, при анализе рынка в данной дипломной работе использовались данные о предложениях земельных участков.
Выборка опирается на данные периодических изданий («Из рук в руки», «Все объявления Иркутска») и интернет-ресурс сайта www.dom-irk.ru.
Анализ рынка показал, что наиболее перспективными с точки зрения последующей реализации в Иркутском районе являются земельные участки под индивидуальное жилищное строительство и дачное строительство по следующим направлениям:
· Байкальский тракт (преимущественно правая сторона)
· Александровский тракт
· Район Мельничной пади
· Голоустенский тракт
· Качугский тракт
Активность рынка земельных участков очень неравномерна (см.
рисунок 3.2.1).
Рисунок 3.2.1 Структура спроса на рынке земельных участков по направлениям
Как видно из диаграммы, наибольшее число предложений земельных участков наблюдается по Байкальскому тракту. Анализ рынка показал, что срок экспозиции участков по Байкальскому тракту также невелик и составляет 1,5-3 месяца. Отсюда можно сделать вывод, что наибольшей ликвидностью обладают именно эти участки.
Также достаточно высок спрос на участки по Александровскому тракту.
Спрос на участки по Байкальскому тракту (преимущественно правая сторона) и Александровскому тракту объясняется близостью к городу, наличием сетей, расположением в рекреационных зонах.
В рамках анализа рынка следует определить также среднюю стоимость земельных участков по каждому из вышеприведенных направлений. Средняя стоимость 100 кв. м. приведена в Таблице 3.2.1.
Таблица 3.2.1
Средняя стоимость 100 кв. м. каждого сектора рынка в тыс. руб.
| № п/п | Сектор рынка земельных участков | Средняя стоимость тыс. р./100 кв.м. |
| 1 | Байкальский тракт (правая сторона) | 70,28 |
| 2 | Байкальский тракт (левая сторона) | 20,34 |
| 3 | Александровский тракт | 21,32 |
| 4 | Голоустенский тракт | 22 |
| 5 | Район Мельничной пади | 14,23 |
| 6 | Качугский тракт | 4,95 |
Анализируя данные Таблицы 3.2.1, приходим к выводу, что наиболее дорогими являются участки по правой стороне Байкальского тракта. Однако проводить инвентаризацию в отношении этих участков не имеет смысла, т. к. по причине высокой привлекательности они уже находятся в руках эффективных собственников.
Примерно на одном уровне находятся цены на участки по левой стороне Байкальского тракта, по Александровскому и Голоустенскому трактам. Спрос на эти участки также достаточно высок, поэтому наиболее ликвидными и перспективными с точки зрения проведения инвентаризации направлениями являются: левая сторона Байкальского тракта (до 54 км), Александровский тракт (до д. Столбово), Голоустенский тракт.
Следующим шагом по выбранным территориальным направлениям проводится работа по выявлению неиспользуемых земель и земельных участков, используемых собственниками неэффективно или используемых не по целевому назначению.
Наибольший процент неэффективных собственников и землепользователей наблюдается по отношению к землям сельскохозяйственного назначения, в силу сравнительной простоты их получения (преимущественно до введения в действие Земельного кодекса) и специфичности использования.
Поэтому инвентаризировать в первую очередь необходимо земли сельскохозяйственного назначения и поиск земельных участков, которые используются неэффективно, целесообразно осуществлять, опираясь на данные Всероссийской сельскохозяйственной переписи.
В качестве примера для проведения инвентаризации можно привести земельные участки, предоставленные следующим садоводческим некоммерческим товариществам (см. Таблицу 3.2.2).
Таблица 3.2.2
Садоводческие объединения, не использующие выделенные им земельные участки
| № п\п | НАИМЕНОВАНИЕ | ОБЩ ПЛОЩАДЬ (Га) | МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ |
| 1 | САДОВОДЧЕСКОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "САДОВОДСТВО ИНЦ" | 24,8 | 666031 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСКИЙ РАЙОН, С УРИК, 6 КМ АЛЕКСАНДРОВСКОГО ТРАКТА |
| 2 | САДОВОДЧЕСКОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "СОЮЗ" | 17,8 | 666031 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСКИЙ РАЙОН, Д СТОЛБОВА |
| 3 | САДОВОДЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "ПЧЕЛКА" | 52,6 | 666011 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСКИЙ РАЙОН, С ПИВОВАРИХА, АНГАРСКОЕ ЛЕСНИЧЕСТВО КВАРТАЛ 93 |
| 4 | САДОВОДЧЕСКОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "НЕРПЕНОК" | 4,6 | 664511 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСКИЙ РАЙОН, П МОЛОДЕЖНЫЙ, 12-ЫЙ КМ БАЙКАЛЬСКОГО ТРАКТА |
| 5 | САДОВОДЧЕСКОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "ЛУГОВОЕ" | 13,6 | 664512 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСКИЙ РАЙОН, С ПИВОВАРИХА, 15 КМ БАЙКАЛЬСКОГО ТРАКТА |
| 6 | САДОВОДЧЕСКОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "СКИФ" | 170 | 666011 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСКИЙ РАЙОН, С ПИВОВАРИХА, 19 КМ АВТОДОРОГИ ИРКУТСК-М ГОЛОУСТНОЕ |
| 7 | САДОВОДЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "ТУНГУСКОЕ" | 38 | 666011 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСКИЙ РАЙОН, С ПИВОВАРИХА, 20 КМ ГОЛОУСТНЕНСКОГО ТРАКТА |
Как видно из таблицы, все вышеприведенные участки расположены в пределах наиболее перспективных территорий.
Следующим этапом проведения инвентаризации должно быть рассмотрение вопроса о предоставлении выявленных на предыдущем этапе земель: когда они были выделены, кому, и на каком основании.
Источником такой информации являются архивные данные. Если участок выделен после 2002 года, информация хранится в архиве администрации Иркутского района, если до введения в действие нового Земельного кодекса, искомые данные находятся в архиве Территориального отдела по Иркутскому району управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Иркутской области.
Документами, в которых может содержаться искомая информация, являются: постановление о предоставлении земельного участка в собственность, договор аренды земельного участка с администрацией, копии ситуационных планов, копии учредительных документов и др.
При анализе вышеперечисленных документов необходимо обратить внимание на законность землеотвода и соблюдение всех необходимых процедур. Например, при выделении земельных участков их земель лесного фонда необходимым условием является первоначальный перевод земель из лесного фонда в нелесной. При этом следует учесть, что перевод лесов первой категории – прерогатива Российской Федерации, второй и третьей – субъекта Федерации.