Количественный учет земель целесообразно выполнять один раз в 5 лет (или по конкретным заявкам), а оценку земель рекомендуется осуществлять один раз за 15 - 20 лет, так как качественные изменения земельных ресурсов происходят медленно.
Земельные участки могут находиться во владении, пользовании или взяты в аренду на определенный срок. Землевладение основывается на наличии справки о выдаче участка в вечное (пожизненное) владение. Землепользователи и арендаторы заключают договоры с землевладельцами и обязаны по их истечению передать участок первоначальному владельцу.
Каждый населенный пункт вправе получать доход от землепользователей, использующих земли в качестве базиса для своей деятельности. Доход зависит от множества факторов, основными из которых являются цена одного гектара земли конкретной расчетной зоны и размеры участка. В связи с этим землевладельцы и землепользователи облагаются ежегодным налогом. С арендаторов взимается арендная плата.
Размер земельного налога устанавливается в виде платежей в тысячах рублей на единицу площади (гектар или квадратный метр, что зависит от цены участка). Земельный налог назначается на земли:
· сельскохозяйственного использования с учетом ее состава, качества, площади, местоположения и многолетних посадок;
· населенных пунктов с учетом категории города, уровня его развития, исторической ценности территории и категории зон;
· занятые жилым, общественным, государственным, кооперативным фондом (в размере 3% от ставок земельного налога);
· лесного фонда в размере 5% от таксовой стоимости древесины (от результатов оценки леса на корню);
· водного фонда с учетом средних ставок на земли сельскохозяйственного назначения.
Налог может быть повышен до 50%. Льготами по налогообложению пользуются заповедники, научные организации, учебные заведения, учреждения культуры, искусства, а также участники и инвалиды войны. Основой для установления налога и арендной платы является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования. В зависимости от конъюнктуры спроса один и тот же участок может иметь несколько цен: ограничительную, нормативную, воспроизводственную и рыночную.
Ограничительная цена является самой высокой. Она определяется по затратам на рекультивацию (то есть из сельскохозяйственного оборота ее изымать нецелесообразно).
Нормативная цена обеспечивает рыночное использование сельскохо-зяйственных угодий. Она зависит от продуктивности и местоположения участка и влияет на цену продукции.
Воспроизводственная цена обеспечивает устойчивость экономического положения производителя.
Рыночная цена отражает реальные производственные отношения и связи.
Под доходом понимается величина прибыли, получаемой землевладельцем ежегодно от имеющегося в его распоряжении участка.
По данным оценки территории каждого населенного пункта, включающей благоустройство (К1), ландшафт (К2), архитектурно-художественные качества (К3), культурно-бытовое обслуживание (К4) и санитарное состояние (K5) определяются числовые значения вышеперечисленных факторов.
Процедура единого процесса государственного кадастра включает три этапа:
· формирование кадастрового дела объекта недвижимости (земельного участка и прочно связанного с ним недвижимого имущества);
· государственный кадастровый учет объекта недвижимости;
· государственная регистрация прав на объект недвижимости.
Формирование кадастрового дела объекта недвижимости включает следующие операции:
· определение пространственно-площадных характеристик объекта (местоположение, границы на местности, координаты поворотных точек границ земельного участка, здания, сооружения, площади, согласование границ со смежными землепользователями, закрепление границ на местности);
· техническое описание объекта (наименование и целевое назначение объекта, год постройки, этажность, материал, фундамент, стены, полы, перекрытия, крыши, площадные характеристики объекта, наличие и типы коммуникаций, характеристики благоустроенности и другие);
· экономическое описание объекта (оценка объекта, включающая определение показателей первоначальной (инвентарной) стоимости, восстановительной стоимости, рыночной стоимости.
В итоге формирования объекта недвижимости создается специальное дело, которое называется кадастровым. Кадастровое дело содержит три группы документов: описывающих собственно объект, удостоверяющие самого субъекта права, подтверждающие право субъекта на объект недвижимости.
Документы в кадастровом деле формируются по отдельным регистрам:
· регистр титулов (правоустанавливающий документ и документы, подтверждающие правопреемственность);
· регистр топогеодезический (материалы съемок, кадастровый план, каталог координат, ведомость площадей, экспликация участка);
· регистр имущества (документы технических характеристик объекта, правовая принадлежность зданий и сооружений);
· регистр экономический (материалы стоимостной оценки объекта на основе местоположения, почвенного покрова, инфраструктуры, залежей полезных ископаемых, сведения о налогах, платежах, льготах и т.п.;
· регистр ограничений (ограничения, налагаемые на право пользования объектом, сервитуты).
Государственный кадастровый учет объекта недвижимости осуществляется путем внесения необходимой, достоверной и достаточной информации об объекте недвижимости в регистрационные документы государственного земельного кадастра.
Процедура кадастрового учета земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости включает следующие операции:
· проверка полноты и правильности формирования кадастрового дела;
· заполнение кадастровой регистрационной карты на объект недвижимости;
· присвоение земельному участку уникального кадастрового номера;
· занесение сведений об объекте в документацию государственного земельного кадастра;
· нанесение границ объекта на дежурный кадастровый план;
· оформление свидетельства о кадастровом учете объекта недвижимости;
· закрытие кадастрового дела и сдача его в архив органа государственного кадастрового учета объектов недвижимости;
· приобщение к кадастровому делу объекта новых правоустанавливающих документов для отслеживания правовой истории объекта недвижимости.
Государственный земельный кадастр реализуется в виде баз данных, представляемых на бумажных или электронном носителе.
Государственная регистрация прав на объекты недвижимости осуществляется посредством внесения информации о праве некоторого субъекта на объект недвижимости в специальный документ, называемый Поземельной книгой.
Процедура регистрации включает следующие действия:
· анализ и экспертиза правоустанавливающих документов на объект недвижимости, проверке их подлинности и соответствия действующему законодательству;
· запись в Поземельную книгу;
· выписка в двух экземплярах свидетельства о регистрации прав на объект;
· извещение органа государственного кадастрового учета объекта и субъекта прав о произведенной регистрации.
Поземельная книга представляет собой картотеку и электронный банк данных. Разделы Поземельно книги включают:
· земельные участки;
· первичные объекты недвижимости (здания, сооружения);
· вторичные объекты недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и тому подобное).
Сведения об объектах недвижимости в Поземельной книге могут удобства подразделяться на составные части (регистры) по числу существующих видов прав:
· регистр основных прав (кадастровый номер, адрес, целевое назначение, размеры, сведения о правообладателе, виде его права на объект, ссылка на документы, на основе которых право зарегистрировано);
· регистр аренды (арендные отношения, связанные с объектом);
· регистр сервитутов;
· регистр залогов;
· регистр обременений.
Формирование кадастрового кода начинается после того, как окончательно сформирован земельный участок, определен его собственник, владелец или пользователь и границы нанесены на дежурную кадастровую карту (план) района или населенного пункта. Формирование земельного участка завершается присвоением ему очередного номера по журналу учета кадастровых номеров.
При проведении новых съемок или инвентаризаций коды элементов, составляющих кадастровый номер, не должны меняться. Код первичного объекта формируется как очередной порядковый код в границах земельного участка или используется регистрационный код, присвоенный органами власти по формированию объектов недвижимости (БТИ, служба лесного, водного хозяйства и прочие), после чего фиксируется в журнале учета кадастровых кодов. Код вторичного объекта недвижимости формируется как очередной порядковый код в пределах первичного объекта недвижимости или используется регистрационный код, присвоенный при формировании объектов недвижимости, и фиксируется в журнале учета кадастровых кодов.
Земельные участки для удобства использования кадастровых кодов формируются в кадастровые кварталы. Границы кварталов проходят по внешним границам участков и имеют определенные геодезические координаты. Участки покрывают территорию квартала без разрывов и перекрытий. В кварталы могут группироваться участки с различным целевым назначением. В качестве кадастрового квартала может быть принят сельский населенный пункт, садовое или дачное общество, или часть крупного населенного пункта (микрорайон, квартал, промышленная или коммунальная зона, ограниченная красными линиями застройки или естественными границами).