Показатели, которые указаны в законодательных актах, следует рассматривать как обязательные. Однако в кадастровом деле может быть значительно больше показателей. Поэтому необходимо рассмотреть возможные направления расширения характеристик объекта недвижимости, отображаемых в нем.
Техническими характеристиками земельно-кадастрового дела являются:
· Местоположение земельного участка, задаваемое эскизом для договоров краткосрочной аренды и при подготовке распорядительного документа. Эскиз составляется 1: 2000 на основе планшетов масштаба 1: 2 000 или перечня координат углов поворота земельного участка в городской системе координат с погрешностью не более 2 см относительно ближайшего пункта городской геодезической сети.
· Площадь земельного участка, представляемая геодезической площадью, вычисляется по координатам углов поворота границы земельного участка в городской системе координат. Площадь может отличаться от измеряемой на местности с помощью рулетки до 2-3% в зависимости от уклона участка и искажений длин линий при переходе на плоскость. Адресные ориентиры задаются почтовым адресом, номером микрорайона, номером и названием промышленной зоны, кадастровым номером участка.
· Если нормативные документы предусматривают дифференциацию оплаты аренды земельного участка в зависимости от целей использования (земельный участок имеет многоцелевое назначение), необходимо выделять участки с указанием конкретных целей их предоставления. При этом требуется классификатор целей использования земельного участка.
· Экономические характеристики содержат градостроительную и экономическую оценку земельного участка, а также номер экономической или оценочной зоны. Экономические характеристики даются по утвержденной администрацией города методике. Сами градостроительные и экономические оценки земельного участка должны быть утверждены городской комиссией по земельным отношениям города.
Юридические характеристики включают следующие пункты:
· владелец земельного участка (федеральные земли, частные владения, совместная собственность и другие);
· основание права использования земельного участка (покупка участка, выкуп права аренды, получение участка в наследство, владение зданием или иной недвижимостью и другое);
· вид права (владение, аренда, бессрочное пользование и другое);
· распорядительный документ (решение местных органов власти о выделении участка).
В юридических характеристиках кадастрового дела предусматриваются заверенные копии (или ксерокопии) документов-оснований (наименование документа, кто выдал, когда, регистрационный номер и так далее).
Раздел характеристик земельного участка не должен существенно меняться при смене землепользователя. Для юридических лиц сведения о землепользователе включают: наименование юридического лица, Устав или Положение, учредительные документы, копия регистрационного свидетельства, юридический адрес, телефон, факс, финансовые (банковские) реквизиты.
Для физического лица требуется документ, удостоверяющий его (паспорт, военный билет или другие). При этом фиксируется почтовый адрес физического лица, телефон, факс.
Раздел сведений о землепользователе полностью меняется при смене землепользователя. Необходимо предусмотреть в нормативных документах возможность внесения исправлений в раздел "Сведения о землепользователе" в том случае, когда эти сведения меняются без изменения права на земельный участок (изменение адреса, финансовых реквизитов, телефона, факса, изменение формы организации юридического лица).
Для городских земельных участков существенные проблемы представляют выявление всех обременений, обусловленных подземными сооружениями.
В разделе необходимо указать все технические сооружения, для обслуживания которых требуется проход и проезд. Кроме этого следует указать все сервитуты земельного участка. Раздел содержит информацию обо всех правах третьих сторон на недвижимость (информация о залогах, обременениях, аренде, сервитутах, предупреждения, поручительства или ограничения, влияющие на право распоряжения недвижимостью). Раздел не изменяется при смене землепользователя. Обязательным составным элементом кадастрового дела являются историческая справка и пояснительная записка. Историческую справку готовит землепользователь. В ней дается информация об истории перехода прав на данный земельный участок. Пояснительную записку готовит земельный комитет, в которой отражаются:
· месторасположение участка;
· краткая характеристика участка (рельеф, зеленые насаждения и так далее);
· перечень построек и сооружений на участке;
· описание границы участка и порядок её закрепления (забор, естественные преграды);
· кто и когда проводил обследование, участие землепользователя в обследовании.
Одним из важнейших документов является акт обследования земельного участка, на основании которого готовится пояснительная записка.
Создание кадастровой системы оценки земельного участка связано с разработкой теории оценки, и поэтому на начальном этапе создания земельного кадастра акт обследования является важнейшей характеристикой земельного участка. Для создания пояснительной записки и акта обследования земельного участка необходимо разработать систему классификаторов, с помощью которых выполняется описание земельного участка для хранения информации в автоматизированной базе данных.
Законом о плате за землю основными видами земельных платежей предусматриваются:
· земельный налог;
· арендная плата;
· нормативная цена земли.
Ставки земельного налога устанавливаются в рублях. Регламентировать ставки имеет право Государственная Дума.
Арендная плата за пользование землей выплачивается по договору. Благодаря арендной плате взимается дифференцированная земельная рента, представляющая собой часть дополнительного дохода, возникающего у юридических и физических лиц не за счет трудовых усилий, а за счет расположения арендуемых земельных участков на территориях более высокой градостроительной ценности, обеспечивающей определенные социально-экономические преимущества.
Нормативная цена земли является показателем, характеризующим стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Постановлением правительства РФ от 3.11.94 № 1204 нормативная цена земли установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади. Льготы при этом не учитываются. Нормативная цена земли используется при налогообложении недвижимости. Нормативная цена земли служит для покупки земельных участков в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, а также для получения под залог земли банковского кредита. Земельные платежи зависят от вида пользования земель. Основными источниками поступлений в городской бюджет и во внебюджетные фонды от операций с землей являются:
· арендная плата за земельные участки;
· земельный налог;
· штрафы за нарушение земельного законодательства и условий землепользования;
· продажа прав аренды земельных участков на конкурсах;
· выкуп права аренды земельных участков.
Кадастровая оценка земель служит основой для экономического регулирования земельных отношений в городе. В нее входит оценка качества земель, пригодность земель для целей градостроительства и других нужд (строительство жилого здания, выращивание сельскохозяйственных культур и т.д.), а также определение потенциальной ценности земель в денежном выражении. Оценка состояния земель опирается на естественноисторические и научно-технические принципы. Экономическая оценка земель мобильна и зависит от внешней среды процесса экономической оценки, то есть от действующего гражданского и земельного законодательства и менее зависима от политической конъюнктуры.
Выкуп права аренды земельных участков вводится для организации земельного рынка в тех случаях, когда нет частной собственности на земельный участок. В случае продажи прав аренды земельного участка на 49 лет выкуп права аренды земельных участков аналогичен продаже земельного участка. Земельный налог взимается ежегодно со всех собственников, землевладельцев, землепользователей и не зависит от результатов хозяйственной деятельности субъекта. Он устанавливается в виде стабильных платежей в зависимости от географического местоположения участка. Налог на земли сельскохозяйственного назначения устанавливается с учетом состава угодий, их качества, площади и местоположения. Земельный налог - это не плата за использование земли, а плата за привилегию обладания лучшими землями: чем выше качество земли, тем больше земельный налог. От земельного налога освобождаются предприятия, организации и учреждения, полностью или частично находящиеся на государственном финансировании согласно утвержденному перечню, а также граждане, имеющие социальные льготы. Размер ставки налога или аренды не зависит от размера земельного участка. Земельные платежи зависят от функционального использования земель. В частности, за земли жилой застройки и гаражей взимается 3% ставки земельного налога. Ряд служб города платят 65% от ставки земельного налога.
Размер выкупа права аренды земельного участка рассматривается с двух позиций:
· рыночная стоимость земельного участка (с учетом дифференциальной земельной ренты);
· стоимость инженерного обустройства земельного участка.
· Арендная плата, земельный налог и штрафы за нарушение земельного законодательства поступают в бюджет города.
Одной из основных функций служб кадастра является экономическая оценка территорий. Она служит стимулятором для упорядочения землепользований, обеспечивает охрану и освоение земель, а также является источником доходов населенных пунктов. Эти доходы главным образом используются для выполнения инвентаризационных работ по инициативе администрации городов. В основе экономической оценки земель лежит количественный и качественный анализ недвижимости, определение местоположения участка в плане населенного пункта, экологическая обстановка, площадь участка, транспортная доступность к местам приложения труда, объектам культурно-бытового назначения и некоторые другие факторы.