Анализ современного потребителя рынка недвижимости (стр. 5 из 8)

Рынок недвижимости нашего региона неотвратимо развивается. До недавнего времени, пока мировой финансовый кризис не стал проникать в сферу строительства жилья, достаточно бурным ростом развивалось домостроение. Рынок недвижимости открыл перспективы для ипотеки. Бурное развитие строительства современного крупнопанельного, коттеджного и малоэтажного строительства - наряду с повышением мобильности населения, его требований к качеству жилья, смещению приоритетов по выбору места проживания - привели к тому, что на территории города и республики активно образуется рынок недвижимости. Развитие транспортной системы и других объектов инфраструктуры в регионе сделает жилье еще более удобным.

Последние полтора года на столичном рынке Хакасии четко определены тенденции, свидетельствующие о положительной динамике его развития. Статистические данные по региону в целом оптимистичны. За последнее полугодие 2008 года доля ипотечных кредитов в объеме кредитов населению возросла с 9,5% до 12,9%.

Ресурсы-то имеются. На повестке дня - вопрос баланса цены и платежеспособности. Мнения о доступности ипотеки слоям населения в сфере профессиональных участников рынка разнятся. Цены на жилье высокие - а покупателей - море.

Развитие ипотеки для населения Хакасии зависит от разных факторов: экономических (уровень экономики, инфляция, темпы роста ВВП), правовой базы, платежеспособности населения, стоимости ресурсов для банков и в итоге для заемщиков, стабильности ситуации на рынке жилья и наличия предложения.

Статистика бесстрастна. Но ее цифры зачастую могут вывести из равновесия. К примеру, если они касаются цен. Ниже приведем цифры отдела статистики финансов и цен Госкомстата по РХ за первые 4 месяца 2009года.[11]

По подборке цен за каждый квартал видно, что цены на жилье в начале этого года упали. Сначала рассмотрим эту ситуацию по регионам Сибири.

На первичном рынке жилья на конец первого квартала этого года жилье по сравнению с предыдущими тремя месяцами подешевело (по России на 2,2% за квадрат, по Хакасии - на 3,4%). Но если сравнивать это радостное удешевление за январь-март 2009 года с первым кварталом прошлого года, то получится, что оно «съедается» подорожанием за год: за это время цены по России подскочила на 5,2%, а по Хакасии - на 11%.

На вторичном рынке сложилась схожая ситуация. В январе - марке, по сравнению с прошлым кварталом, стало реально купить крышу над головой на 2,8% дешевле по России и на 15,4% - по Хакасии. А сравнение первых кварталов этого и прошлого годов дает иную картину: по стране сохраняется подорожание жилья (на 5,5%), а Хакасия остается пока одним из немногих регионов, где за год зафиксировано понижение его стоимости. Правда, не намного: на 8,9%.

Средние цены По России (в рублях за один квадратный метр общей площади) в 1 квартале 2009 года были около 50465 рублей (на первичном рынке), и 77806 рублей - на вторичном. А в Хакасии зафиксирована стоимость «метра» почти в два раза меньше: 29202 - «первичка», 31908 - «вторичка». Жилищные цены в Хакасии оказались одними их самых низких в Сибири - еще дешевле - только в республике Бурятия.

В соседнем Красноярском крае стоимость метра первичного жилья зашкаливает за 40 тысяч рублей, а вторичного - за 34 тысячи. На другой соседней территории, в Кемеровской области, цена квадрата на первичном рынке - около 32 тысяч рублей, на вторичном - более 36 тысяч рублей. А самое дорогое жилье в Сибирском федеральном округе, по данным статистиков, сейчас в Новосибирской области: там около 49 тысяч рублей стоит метр нового жилья и около 55 тысяч - цена за метр на вторичном рынке. Но не стоит забывать - это средние цены на по городам: от типового жилья до элитного.

Теперь о ценах на так называемое элитное жилье (хотя то, что в наших реалиях называют элиткой, в более крупных городах попадает под категорию обычной квартиры). По России средняя стоимость элитного жилища не намного отличается от квартиры простой улучшенной планировки: метр «первички» - около 94 и 58 тысяч (соответственно), «вторички» - около 94 и 58 тысяч рублей.

В Хакасии эта разница тоже не очень бросается в глаза: первичное элитное жилье стоит чуть больше 32 тысяч за метр, улучшенной планировки около 29 тысяч рублей. Метр «бэушной» элитки опустошит карман примерно на 39 тыс. рублей, а квартиры улучшенной планировки - на 34 тысячи рублей. Как видим, во всех случаях ценовой перекос получается в сторону вторичного жилья.

2.1 Проведение маркетингового исследования предпочтений потребителей и анализ полученных данных

Целью настоящего исследования является получение и анализ первичной информации для выявления факторов, влияющих на отношение потенциальных клиентов к объектам недвижимости, и к рынку недвижимости, в частности, а также выявление их потребностей с целью разработки мер по расширению возможности приобретения жилья.

По этой же причине автором было проведено маркетинговое исследование, целью которого было решение проблемы, с которой сталкиваются современные строительные предприятия и риэлторские фирмы увеличение рыночной доли, совершенствование сбытовой политики на рынке недвижимости, в целом.

Исходя из этого, были определены задачи исследования:

· определить востребованность в улучшении жилищных условий гражданами города и республики;

· выяснить, какое жилье потребители предпочитали бы приобрести;

· выявить причину того, что не устраивает их в имеющемся жилье;

· выяснить, какое жилье хотели бы приобрести;

· определить, какого типа квартира устраивает при приобретении;

· узнать, какой планировки квартиру хотели бы приобрести покупатели;

· получить оценку финансовых возможностей потребителей, а именно:

· узнать стоимость реально приобретаемого жилья;

· выяснить величину первоначального взноса на оплату от стоимости жилья;

· выявить отношение к возможности сдачи старого жилья в счет оплаты нового;

· узнать желаемый срок кредита на приобретение недвижимости;

· выяснить сумму минимального процента и сумму ежемесячных выплат по кредиту на жилье, которые смогли бы выплачивать покупатели;

· определить демографический профиль покупателей, с использованием таких параметров, как возраст, пол, доход.

Характер целей предопределил выбор типа исследования - описательный. Автором было решено использовать один из широко известных методов проведения маркетингового исследования - опрос потребителей, ориентированный на массовых респондентов различной квалификации и компетенции. Исследование протекало в одном направлении определение отношения населения к приобретению объектов недвижимости.

Инструмент реализации опроса в данной работе - анкета (Приложение 3). С помощью вопросника получена первичная информация, необходимая для определения потребности покупателей в объектах недвижимости, охвата исследуемой проблемы. Тип вопросов - закрытый. Варианты вопросов, используемых при проведении исследования - дихотомические и многовариантные, использование которых должно активизировать деятельность респондентов по заполнению анкет, облегчить процесс ввода полученных данных. «Маркетинговая информация - это цифры, факты, сведения, слухи, оценки и другие данные, необходимые для анализа и прогнозирования маркетинговой деятельности»[12].

Сбор первичной маркетинговой информации заключался в опросе респондентов различной квалификации и компетенции. Количество опрашиваемых - 50 человек (Приложение 4). Первичные данные были собраны в течение нескольких дней. Подход к сбору данных - самостоятельный. Были получены ответы респондентов практически на все вопросы анкет. Обработка полученной информации проводилась с помощью редактора таблиц MicrosoftExcel, который позволяет выполнять вычисления, анализировать данные и работать со списками в таблицах и на веб-страницах.

Анализ анкет клиентов показал, что респонденты, в основной массе, желали бы улучшить свои жилищные условия: из 50 опрошенных всего лишь 3 человека не нуждаются в улучшении жилищных условий (рисунок 3).

Варианты ответов	Всего опрошенных, чел.
Да	47
Нет	3
Всего:	50

Рисунок 3 - Распределение ответов на вопрос № 1 анкеты

Ответы на вопрос анкеты № 2, где спрашивалось, какое жилье имеют респонденты, распределились следующим образом: однокомнатные квартиры имеют 16 человек, 10 - двухкомнатные, трехкомнатные - 13 человек, четырехкомнатные квартиры имеют 2 человека, 2 человека имеют неблагоустроенную квартиру, элитное жилье - 1 респондент, частный дом - 5 человек, коттедж - 1 человек (рисунок 4).

Варианты ответов	Всего опрошенных, чел.
1-комнатная квартира	16
2-комнантная квартира	10
3-комнатная квартира	13
4-комнатная квартира	2
неблагоустроенная квартира	2
элитное жилье	1
частный дом	5
коттедж	1
Всего:	50

Рисунок 4 - Распределение ответов на вопрос № 2 анкеты

Далее респондентам ставился вопрос «Что не устраивает Вас в Вашем жилье?». Удалось выяснить, что большинство респондентов не устраивает площади жилья - этот параметр отметили 76% опрошенных, 12 % не устраивает район проживания, 6% - тип дома, 4% - планировка, и только 2% отметили, что их не устраивает неблагоустроенность их жилья (рисунок 5).

Рисунок 5 - Распределение ответов на вопрос № 3 анкеты

Удалось выяснить предпочтения потребителей в плане статуса потенциально приобретаемой квартиры. Здесь ответы распределились следующим образом: большинство респондентов (20 человек) предпочли бы приобрести 3-комнатную квартиру, 8 человек отметили элитное жилье, 6 человек предпочли бы приобрести 2-комнатную квартиру, 4 человека - частный дом, одинаковое количество (по 5 человек) респондентов отметили 4-комнатную квартиру и коттедж, и только ни один респондент не пожелал бы приобретать жилье неблагоустроенное (рисунок 6).