Іпотечне кредитування в розвинутих країнах відіграє важливу роль у функціонуванні механізму ринкової економіки, а тому набуває широкого розвитку в країнах з трансформаційною економікою. Оскільки основними фінансовими інститутами, які акумулюють значні грошові ресурси, є банки, то їх, безумовно, можна назвати основними учасниками ринку іпотечного кредитування. Крім того, поява на українському ринку великих іноземних банків, які мають значні, й до того ж дешевші фінансові ресурси, дозволить розширити можливості ринку іпотеки. Оскільки придбання нерухомості є дорогим товаром у структурі витрат як будь-якої родини, так і підприємця, банкам, враховуючи значну конкуренцію на кредитному ринку, необхідно розробляти та впроваджувати нові іпотечні продукти, які б задовольняли будь-якого позичальника.
Незважаючи на достатню увагу, яка нині приділяється проблемам подальшого формування та розвитку системи іпотечного кредитування науковцями, зокрема П.І. Гайдуцьким, О.Т. Євтухом, К.В. Паливодою, О.Л. Гринько, а також російськими вченими, зокрема Г.П. Суворовим, I.A. Розумовою, І.В. Довдієнко, все ж сьогодні ще залишається низка актуальних питань, пов'язаних із впровадженням нових продуктів, яких потребує український ринок іпотечного кредитування, крім того досі нерозвинутий сегмент рефінансування іпотечних кредитів.
Тому пропонуємо розглянути наявні сьогодні іпотечні продукти, які пропонуються банками, та порівняти іпотечні продукти з фіксованою та плаваючою ставками і визначити їх привабливість з погляду кредитора та позичальника.
Основними споживачами іпотечного кредитування є фізичні особи, які прагнуть покращити свої житлові умови, тому зважаючи на те, що в будь-якому суспільстві виділяють різні прошарки населення з різним ступенем доходів, кредитні установи розвинених країн використовують різні іпотечні продукти, які б задовольняли будь-якого позичальника: підприємця, родину із середнім або низьким сукупним доходом, або родину, чиї доходи з часом зростатимуть. Так, є кілька видів іпотечних кредитів, зокрема:
— пружинний кредит, за яким протягом перших кілька років сплачуються лише відсотки за кредит, а в наступні періоди сплачуються і відсотки за кредит, і основна сума боргу;
— іпотечний кредит з періодичним збільшенням суми внесків передбачає збільшення суми внесків кожні 3—5 років;
— іпотечний кредит зі зниженою ставкою відсотка передбачає встановлення меншого відсотка на початковому етапі кредитування.
Особливість таких видів іпотечних продуктів полягає в тому, що вони задовольняють тих позичальників, сукупний дохід яких буде з часом збільшуватись. Існування такого різноманіття складних схем іпотечного кредитування обумовлене пошуком найбільш гнучких та привабливих умов для клієнтів та найменш ризикованих для кредиторів. Зростаюча кількість пропозицій на ринку іпотечного кредитування призводить до загострення конкуренції серед банків, що пропонують іпотеку, і, як наслідок, до появи нових продуктів на іпотечному ринку.
Сьогодні в українській практиці іпотечного кредитування банками широко використовуються кредити з фіксованою ставкою. У стандартному кредитному договорі такого типу ставка відсотка встановлюється при його наданні та залишається незмінною протягом усього строку дії кредиту.
У разі використання фіксованої ставки банку необхідно рефінансува-ти свій іпотечний портфель "довгими" ресурсами, щоб знизити ризик не-збалансованості платежів за залученими коштами та тими платежами, що будуть надходити від погашення іпотечних кредитів. Такий ризик виникає, якщо рефінансувати "довгі" іпотечні кредити за допомогою більш "коротких" позикових коштів. Після закінчення терміну короткострокових запозичень банк буде змушений залучати кошти ще раз, для того, щоб профінансувати довгостроковий іпотечний портфель, що залишився. В умовах трансформаційної економіки структура процентних ставок та ситуація на фінансовому ринку можуть змінитися, не виключено, що банк буде залучати кошти за більш високою ціною. Щоб уникнути таких ризиків, для рефінансування кредитів з фіксованою ставкою банки намагаються залучати якомога більше "довгих" ресурсів. Але, як відомо, чим "довші" залучені кошти, тим вони дорожчі.
Альтернативою іпотечному кредиту з фіксованою ставкою є іпотечний кредит з плаваючою ставкою. Принциповою особливістю іпотечних кредитів з плаваючою ставкою є те, що ставка процентів за користування тілом кредиту змінюється в часі: розмір такої ставки корелює з деяким ринковим індексом та періодично переглядається залежно від поточного значення обраного індексу. У більшості випадків значення плаваючої ставки визначається як значення деякого обраного індексу (на дату обчислення ставки) плюс деякий спред, що визначається банком. Традиційно на світовому фінансовому ринку індикатором вартості фінансових ресурсів, визнаним в усьому світі, є ставка LIBOR (London Interbank Offer Rate), а також можуть бути використані й національні індекси ставок міжбанківського кредитування. Крім того, банки, що надають іпотечні кредити, часто прив'язують ставки за кредитами до вартості свого фондування. Оскільки сьогодні в Україні досить популярними серед населення є іпотечні кредити в іноземній валюті, тому для та ких кредитів може застосовуватись ставка LIBOR. Що стосується кредитів у національній валюті, то основним параметром може бути середнє значення ставки за депозитами фізичних осіб відповідного банку строком в |один рік, оскільки депозити є найбільш дорогими ресурсами та становлять значну частку у формуванні ресурсної бази будь-якого банку.
Розглянемо приклад: Банк встановив відсоткову ставку за іпотечним кредитом у доларах США на придбання нерухомості на вторинному ринку на рівні 14 % річних. Така ставка мала діяти протягом усього строку кредиту. В разі використання плаваючої ставки вона б переглядалася кілька разів на рік. За основу розрахунку візьмемо іпотечний кредит, який прив'язаний до тримісячної ставки LIBOR, що переглядається двічі на рік. Припустимо, що деякий спред банку складає 8,3 % . На 27 грудня 2006 р. ставка LIBOR (3 міс.) дорівнювала 5,36 % . Якби плаваюча ставка визначалася на цю дату, то значення ставки складало б: LIBOR (ЗО) + спред (8,3) 5,36 % + 8,3 % = 13,66 % . Отже, в разі підвищення ставки LIBOR зростатиме і відсоткова ставка за кредитом, і навпаки, при зменшенні LIBOR ставка знижуватиметься. Так, у відповідний період 2004 р. тримісячна ставка LIBOR для кредитів у доларах СІЛА складала 2,56 % , тому значення відсоткової ставки за іпотечним кредитом на той період становила 10,86 % . А у відповідному періоді 2005 р. тримісячна ставка LIBOR складала вже 4,53 %, тому значення відсоткової ставки за іпотечним кредитом у 2005 р. зросло і становило вже 12,83 %2.
Варто зазначити, що за умови використання плаваючої ставки немає необхідності в залученні "довгих" ресурсів, оскільки банк може рефінан-сувати свій портфель іпотечних кредитів за допомогою "коротких" ресурсів, довжину яких можна зіставити з періодом встановлення плаваючої ставки. Таким чином, іпотечні кредити з плаваючою ставкою менш ризикові з погляду відповідності структури активів та пасивів банку, а тому їх можна видавати з більш низькою ставкою порівняно з кредитами з фіксованою ставкою. І хоча сьогодні невідома майбутня величина ставки іпотечного кредиту, це вже не є критичною проблемою для банків, оскільки банк, який буде залучати дорожчі ресурси, частково перекладає свої ризики на позичальника. Однак варто зазначити, що при підвищенні ринкових ставок підвищаться і відсоткові ставки за іпотечним кредитом, що може позначитись на кредитоспроможності позичальників, заробітна плата або дохід яких не прив'язаний до будь-яких ринкових індексів.
Найсуттєвіший ризик, пов'язаний з іпотечними кредитами, — це ризик дострокового погашення. Такий ризик значно впливає на кредити з фіксованою ставкою в умовах падіння ринкових процентних ставок. Отже, « в умовах падіння ринкових ставок ставки за іпотечним кредитом також знижуватимуться. Це стимулює позичальника до придбання нового іпо-течного кредиту з нижчою ставкою та рефінансування ним уже існуючого кредиту. В результаті такого рефінансування кредитору або інвестору достроково повертаються кошти, які він змушений інвестувати в умовах падіння процентних ставок.
У разі використання плаваючих ставок ризик дострокового погашен ня є значно меншим, оскільки у позичальника немає стимулу рефінансувати один іпотечний кредит за допомогою іншого. Це пояснюється тим, що середня ставка відсотка на ринку іпотечних кредитів тією чи іншоюірою відображає стан ринку. Оскільки раніше видані кредити з плаваючою ставкою також корелюють з ринковими ставками через свої індекси, їх відсоткові ставки відповідають середній ринковій іпотечній ставці. З урахуванням високих накладних витрат переоформлення іпотечного кредиту та повторного страхування нерухомості таке рефінансування стає економічно невигідним для позичальника.
Навіть за умови, що дострокових погашень не буде, коливання ринкових процентних ставок може призвести до втрати частини прибутку банку. Наприклад, при підвищенні ставок банк може втратити частину прибутку, оскільки в такій ситуації банк міг би з більшим прибутком здійснити розміщення грошових коштів, що вже "заморожені" в іпотечному кредиті з фіксованою ставкою. Тому ризик зміни ринкових ставок у майбутньому також опосередковано закладений у фіксованій ставці кредиту. У випадку застосування плаваючої ставки банк може втратити частину прибутку за умови значного падіння фінансових індексів, до яких він прив'язаний.
Додаткові ризики в іпотечному кредитуванні можна гнучко перерозподіляти між усіма учасниками іпотечного бізнесу за допомогою плаваючої ставки, при цьому необхідно врахувати не лише інтереси банку-кре-дитора, але й позичальника. Для цього існують кілька добре відомих засобів, що використовуються в країнах з розвиненим іпотечним бізнесом. Розглянемо та проаналізуємо їх.