5. Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая стоимость – стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой ссуда.
6. Инвестиционная стоимость – это стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.
7. Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость – это вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей. Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости – залог успешной работы оценщика.
2.2 Определение рыночной цены жилья на вторичном рынке
Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена, за которую будет продан конкретный объект на открытом рынке, при соблюдении условий частной сделки.
Самым распространенным видом стоимости, определяемым оценщиками согласно большинству заказов на оценку недвижимого имущества, является рыночная стоимость.
Необходимым условием существования рыночной стоимости является наличие рынка объектов, аналогичным оцениваемому. В случае отсутствия указанного фактора оценщиком используется отличная от рыночной база оценки, что ведет к изменению вида стоимости.
Рыночная стоимости отражает взаимодействие продавцов, покупателей и инвесторов на рынке недвижимости. Для получения достоверной оценки рыночной стоимости объекта оценщик должен иметь полную информацию о рынке, на котором предлагается данная недвижимость.
Итак, рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую имущество перейдет на открытом рынке от добровольного продавца к добровольному покупателю на дату оценки в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей и при соблюдении всех условий чистой (нормальной, равновесной) сделки.
Для определения рыночной стоимости в моей курсовой работе я использую методику примерного расчета стоимости квадратного метра жилья в г. Новосибирске и его пригородных районах. Средняя стоимость квадратного метра жилья рассчитывается по районам.
Таблица 2 .1 - Данные о переменных стоимости жилья Имя района
| № | Переменные | Характеристика переменных | ||||
| 1 | Тип строения | Улучшен. План. | Полно-Габарит | Улучшен.План. | Улучшен.План. | Полоногабарит |
| 2 | Кол-во комнат | 3 | 2 | 2 | 4 | 1 |
| 3 | Материал стен | Панель | Кирпич | Панель | Панель | Шлакоб |
| 4 | Этажность квартиры | 6/10 | 1/4 | 7/10 | 9/9 | 1/2 |
| 5 | Жилая площадь | 40 | 32 | 35 | 51 | 22 |
| 6 | Общая площадь | 70 | 57 | 63 | 74 | 38 |
| 7 | Фактор изолированности комнат | Все изолированные | Все изолиров-анные | Две смежные | Все изолированные | |
| 8 | Наличие балкона | балкон | балкон | Лоджия балкон | Две лоджии | |
| 9 | Телефон | + | + | + | ||
| 10 | Наличие метро | |||||
| 11 | Рыночная стоимость, тыс. р. | |||||
| 12 | Рыночная стоимость 1 кв.м, тыс.р. | |||||
Таблица 2.2 - Данные о переменных стоимости жилья Имя района
| № | Переменные | Характеристика переменных | ||||
| 1 | Тип строения | Полно-габарит | Улучшенная Планировка | Улучшенная Планировка | Полног абарит | Улучшенная планировка |
| 2 | Кол-во комнат | 1 | 4 | 2 | 2 | 3 |
| 3 | Материал стен | Кирпич | Панель | Кирпич | Шлакоб | Кирпич |
| 4 | Этажность квартиры | 1/5 | 1/10 | 7/10 | ½ | ¾ |
| 5 | Жилая площадь, кв.м | 15 | 50 | 39 | 35 | 51 |
| 6 | Общая площадь кв.м. | 28 | 79 | 52 | 47 | 76 |
| 7 | Фактор изолированности комнат | Все изолированные | Все Изолированные | Все изолированные | ||
| 8 | Наличие балкона | Лоджия | Балкон | Два балкона | ||
| 9 | Телефон | + | + | |||
| 10 | Наличие метро | |||||
| 11 | Рыночная стоимость, тыс.р. | |||||
| 12 | Рыночная стоимость, кв.м. | |||||
Расчет стоимости квадратного метра жилья я производила с помощью методического указания.[7]
2.3.Анализ развития рынка жилья рынка в городе
При общем снижении доходов населения наблюдается рост доли потребительских расходов жителей на содержание квартир. В ряде случаев эта доля составляет более трети потребительских расходов населения. Разработанная в качестве одного из приоритетов экономического развития страны государственная целевая программа «Жилище» предполагала реализацию социально направленной реформы в жилищной сфере. Цель программы определить принципиальные подходы долгосрочной государственной жилищной политики и наметить конкретные меры, направленные на решение следующих приоритетных задач:
- изменить систему законодательных и правовых норм для юридического обеспечения проведения жилищной реформы;
- преодолеть спад в объемах ввода жилья и обеспечить государственные гарантии права граждан на выбор способа удовлетворения потребностей в жилище;
- изменить систему жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, источникам финансирования, типам зданий и технологиям их возведения;
- обеспечить поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения;
- демонополизировать жилищное строительство и ЖКХ;
- провести структурную перестройку базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов;
- изменить формы организации строительства и управления, обслуживания и ремонта жилищной сферы;
- решить вопросы землепользования и приватизации земли в жилищной сфере в комплексе с развитием инженерной инфраструктуры.
Однако решить жилищную проблему в России этим путем вряд ли возможно в ближайшей перспективе.[2] К сожалению ввод жилой площади в
Рынок жилья – это основа потребительского рынка и, что не менее важно, необходимое условие возникновения и динамичного развития рынка труда. Жилье нельзя продавать и производить, как пакет молока: здесь мы имеем дело с рынком капитала, частью общей экономической инфраструктуры. [2]
2.4 Анализ динамики цен на рынке жилья в городе
Итак, как видно из расчетов, рыночная стоимость квадратного метра жилья превосходит реальную его стоимость порой в 2-4 раза. Это можно объяснить тем, что в последнее время спрос на рынке жилья превышает предложение, что вызывает рост цен. Доходы населения увеличиваются, но это все же не является общей тенденцией. Доходы резко растут лишь у части населения, которая составляет 1-2%. Однако, на деле, в зависимости от удаленности средние цены изменяются в диапазоне от 560 до 1060 тыс.руб. (соответственно: окраины Левобережья и улицы, прилегающие к центру города). Подобно ценам варьируется и качество жилья: на окраинах Левобережья средняя общая площадь не превышает 45,9 кв.м., а в зоне средней удаленности Левого берега площадь (среднестатистическая!) продаваемых квартир зашкаливает за 56,6 кв.м. Стоимость единицы площади в выставленных на продажу квартирах из двух комнат берет отчет за значения 12353 руб/кв.м. На окраинах Левобережья средняя цена единицы площади – уже 13015 руб. При среднестатистической общей площади в 49,3 кв.м. такая цена квадратного метра поднимает планку цен до уровня 641,29 тыс.руб.
Зона средней удаленности, применительно к ценам и характеристикам рассматриваемой категории жилья – «зона контрастов». В относительном исчислении дороже стоят квартиры Правобережья, где единица площади оценивается в 14663 руб. На Левом берегу квадратный метр дешевле на 732 руб – 13931 руб/кв.м., но разница в качестве жилья такова, что средняя цена двухкомнатной квартиры в зоне средней удаленности Левобережья – 789 тыс.руб, а на Правом берегу среднестатистическая квартира стоит 696,5 тыс.руб. В цифрах разницу качества жилья лучше всего выражает соотношение средних площадей предлагаемых на продажу квартир. На 11,3% (соответственно, 680 тыс.р. и 757 тыс.р.). Удивительно, но помимо площадей совпадает и количество предлагаемых квартир – вся зона занимает сектор в 17% структуры предложения, при котором на долю каждой части города приходится почти по 8,5%. Центр и улицы, прилегающие у центру применительно к двухкомнатным квартирам можно считать одной большой зоной (27,6% структуры предложения), настолько близки параметры выставленного на продажу жилья. Среднестатистическая общая площадь двухкомнатных квартир в этой суперзоне – 54 кв.м., цена единицы площади – 18960руб, а стоимость усредненной квартиры – 1030 т.р..[2]
Заключение
Итак, по-прежнему, в Новосибирской области, где еще сохранились крупные строительные организации, отмечается серьезное недоиспользование производственного потенциала и ухудшения их финансового состояния. Стоимость строительно-монтажных работ неуклонно повышается, что становится непреодолимым препятствием участия значительной части населения в строительстве жилья за свой счет. Ситуация обостряется и тем, что к проблеме низкой покупательной способности населения добавилась еще и проблема несоответствия отечественных технических решений и строительной технологии современным требованиям. Любое решение в этом направлении опять сопряжено сростом стоимости жилья. В ближайшее время потребуется широкое и более активное внедрение новых материалов и конструкций, новых технологий, с тем, чтобы жилье стало максимально удобным и комфортабельным, дешевым в строительстве и в эксплуатации, позволяющим включить в рыночный оборот значительные денежные ресурсы населения, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий.