Оцінка земель населеного пункту на прикладі села Дмитровка (стр. 7 из 13)
При цьому площа одного оціночного району має бути порівнюваною з мікрорайоном багатоповерхової забудови, кварталом (групою кварталів) садибної забудови. Сукупність усіх земельно-оціночних одиниць повинна забезпечувати повне охоплення території населеного пункту, а межі оціночних районів не повинні перетинати меж адміністративних районів та порушувати планувальну межу населеного пункту.
Визначальним показником конкретного оціночного району виступає діапазон однорідності окремих індексів, що відображають вплив кожного фактора (або їх групи) на цінність території населеного пункту.
Основні оціночні фактори такі:
- неоднорідність функціонально-планувальних якостей території;
- доступність до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку;
- рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;
- рівень розвитку сфери обслуговування населення;
- екологічна якість території;
- привабливість середовища: різноманітність місць прикладання праці, наявність історико-культурних та природних пам'яток тощо;
Алгоритм розрахунку окремих індексів має відповідати таким умовам:
- значення кожного індексу мають розраховуватись від середнього значення конкретного фактора для населеного пункту (середнє значення =1);
- механізм зважування окремих факторів та їх груп має чітке наукове обґрунтування (методи багатовимірної статистики, соціологічне обстеження, експертна оцінка;
- екстремальні значення коефіцієнта Км2 мають вкладатись у діапазон, визначений для відповідних груп населених пунктів по чисельності «Порядку грошової оцінки земель населених пунктів».
На основі земельно-оціночної структуризації та виділення земельно-оціночних одиниць, в межах яких здійснюється збір, обробка та розрахунок окремих коефіцієнтів, складена таблиця 6.
Таблиця 6 Земельно-оціночна структура територія населеного пункту
| Номер оціночн. району | Квартали та територія оціночного району | Площа, га | Стисла характеристика оціночного району |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 1 | 1, 9, 14 | 92,81 | Оціночний район розташований у північно-західній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової забудови |
| 2 | 2 | 21,74 | Оціночний район розташований у північній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової забудови, землі транспорту та землі промисловості |
| 3 | 3, 4, 5, 6, 7, 8 | 128,25 | Оціночний район розташований у північно-західній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової забудови |
| 4 | 10, 11, 12, 13 | 82,65 | Оціночний район розташований у центральній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової та громадської забудови, землі комерційного призначення |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 5 | сквер | 53,73 | Оціночний район розташований у південно-східній частині населеного пункту. До нього входять землі сільськогосподарського призначення, сквер |
| 6 | 15, 16, 17 | 63,51 | Оціночний район розташований у південно-західній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової та громадської забудови, землі комерційного призначення |
| 7 | 18 | 48,17 | Оціночний район розташований у північно-західній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової забудови, землі промисловості та землі рекреації |
| 8 | 19, 13 | 54,34 | Оціночний район розташований у південній частині населеного пункту. До нього входять землі житлової забудови, та землі комерційного призначення |
| Усього | 545,2 | ||
На території села Дмитровка було виділено вісім оціночних районів які об’єднують квартали з більш менш однаковим типом забудови.
Розділ 3 Грошова оцінка земель населеного пункту
3.1 Визначення нормативної грошової оцінки забудованих земель
В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель [3]. Населені пункти включають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які розташовуються в їх адміністративних межах.Грошова оцінка земель населених пунктів визначається за формулою:
де Цн - грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки, грн.;
В - норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр, грн.;
Нп - норма прибутку, 6%;
Нк- норма капіталізації, 3%;
Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);
Км- коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.
Коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки (Км),обчислюється за формулою:
де Км1- коефіцієнт, який характеризує регіональні чинники місцерозташування земельної ділянки, зокрема:
а)чисельність населення та адміністративний статус населеного пункту його місце в системі розселення;
б)розміщення в межах населених пунктів, розташованих у приміських зонах великих міст;
в) розміщення в межах населених пунктів, що мають статус курортів;
Км2 - коефіцієнт, який характеризує зональні чинники місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, зокрема:
а) відстань до загальноміського центру населеного пункту, концентрованих місць праці, масового відпочинку населення;
б)розташування в ядрі центру великих і найбільших міст та інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення в приміській смузі населених пунктів;Км3- коефіцієнт, який характеризує локальні чинники місцерозташування земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території [1]. Якщо грошову оцінку земель несільськогосподарського призначення не проведено, вона визначається за формулою:
де Цн - грошова оцінка земельної ділянки, грн.;
Бн - базова вартість одного квадратного метра земельної ділянки, гри.;
Пз- площа земельної ділянки, м2; Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);
Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.
Базова вартість одного квадратного метра землі населеного пункту (Цнм)визначена за формулою:
де Км1- коефіцієнт, який враховує значення та статус населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах розселення і
виробництва [4].
На території села Дмитровка, площа яка підлягає оцінці дорівнює 29,63га. Для того щоб знайти норматив витрат на освоєння та облаштування території необхідно загальні витрат на освоєння та облаштування території (з табл. 5) поділити на площу в м2:
В = 7877080/694200 = 11,35 грн/м2
Так як село знаходиться далеко від крупних населених пунктів, не підпадає під зону радіоактивного забруднення та має малу чисельність населення, коефіцієнти Км1, Км2, Км3, які зазначені у додатках «Методики розрахунку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та земель населених пунктів» будуть дорівнювати, відповідно до зазначених факторів, одиниці. І в свою чергу
. За функціональним використанням земельні ділянки належать до земель житлової та громадської забудови, коефіцієнт дорівнює 1.До забудованих територій населеного пункту віднесено землі житлової, громадської, комерційної та іншої забудови, а також забудовані землі, які надані для особистих підсобних господарств, господарських будівель сільськогосподарських підприємств, ділянками під залізничними станціями. При виконанні грошової оцінки до території, яка оцінюється як забудована, не включаються: сільськогосподарські угіддя (Рс-г), землі лісів та інші лісовкриті площі (Рл); відкриті землі; водні акваторії (Рв); землі магістральної залізниці та аеропорту (Рт); землі зайняті відкритими розробками, природними відвалами, шахтами (Рр); незабудовані ділянки земель оборони (Роб).