Діюча постанова Кабміну встановлює, що розмір державного мита за договорами закупівлі-продажу нерухомого майна не може бути меншим його вартості, зазначеної у відповідних довідках бюро технічної інвентаризації.
У той же час, статтею 9 Закону про оцінку передбачено, що нормативно-правові акти, що стосуються ціни (вартості) майна не повинні суперечити положенням (національним стандартам) оцінки майна. Зазначу, що в Україні з листопада 2004 року діє два положення (національні стандарти) оцінки майна, прийняті постановами Кабміну N 1440 від 10.09.2003 року "Про затвердження Національного стандарту N1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" і N 1442 від 28.10.2004 року "Про затвердження Національного стандарту N 2 "Оцінка нерухомого майна".
Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" накладає певні обмеження на проведення оцінки майна:
Не допускається проведення оцінки майна, що належить:
• оцінювачу, чи його родині,
• підприємству, в якому він працює або є засновником цього підприємства.
Результати оцінки майна, проведеної з порушеннями цих обмежень, визнаються недійсними.
Під час проведення оцінки визначається вартість об'єкта. Вартість — це суспільно визнаний еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у грошовій формі, ціна — це сума грошей, за якої здійснюється перехід права на об'єкт оцінки від однієї сторони угоди до іншої сторони.
Оцінка майна і майнових прав, як процес визначення їхньої вартості, завжди націлена на певну область використання її результатів. Саме тому при проведенні оцінки визначається конкретний вид вартості об'єкта оцінки як ймовірна сума грошей, що може бути отримана за об'єкт оцінки на дату оцінки, виходячи з передбачуваних умов угоди, для цілей якої проводиться оцінка.
Професійний оцінювач дає кваліфіковану відповідь всього лише на єдине питання: "Скільки це коштує?".
Різноманіття варіантів питання "Скільки?", на які може відповісти професійний оцінювач, — це відображення його знань і практичного досвіду:
• скільки майно коштує для ринку;
•скільки потрібно вкласти, щободержати заданий економічний ефект;
• скільки коштує майнова частка в передбачуваному корпоративному бізнесі;
• скільки коштує той чи інший обсяг права володіння у діючому підприємстві;
• скільки коштує майновий комплекс, на базі якого діє підприємство,
Найчастіше оцінювач визначає ринкову вартість об'єкта оцінки.
Ринкова вартість (за Національним стандартом N1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав") — це вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна з сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.
Ринкова вартість, що визначається оцінювачем, завжди ймовірна величина, тобто вона відображає одночасно найбільш ймовірну й обгрунтовану з погляду оцінювача ціну, що може одержати продавець за об'єкт оцінки, і саму вигідну ціну, що можуть погодитися заплатити на дату оцінки покупці. Слід зазначити, що при визначенні ринкової вартості оцінювач завжди виходить із припущення, що продавець заради досягнення максимального фінансового ефекту від угоди купівлі-продажу буде здійснювати комплекс необхідних маркетингових заходів, що забезпечують продаж на ринку об'єктів, подібних до об'єкта оцінки, найкращим способом, включаючи необхідний для цього період експозиції на ринку.
Теоретична база процесу оцінки — набір оціночних принципів.
Принципи оцінки — це базові соціально-економічні чинники та закономірності, що формують вартість майна і покладені в основу методичних підходів оцінки.
Принципи оцінки можна диференціювати на 4 категорії:
1) принципи, засновані на уявленнях користувача;
2) принципи, пов'язані з експлуатацією об'єкта;
3) принципи, пов'язані із зовнішнім
4) принцип найкращого і найефективнішого використання.
Ці принципи взаємозалежні. При оцінці повинні бути задіяні всі принципи, однак вони можуть бути використані з різним ступенем значимості. Ступінь значимості кожного принципу оцінки визначається конкретною ситуацією, що складається при оцінці того чи іншого об'єкта. До найзагальніших принципів оцінки майна можна віднести принципи корисності, заміщення, очікування, попиту та пропозиції, внеску, найефективнішого використання.
Принцип найкращого та найефективнішого використання полягає в тому, що з всіх можливих варіантів експлуатації об'єкта вибирається той, що забезпечує найефективніше використання його функціональних можливостей і цим приносить найбільшу вартість. Це — основний принцип оцінки, адже він визначає вибір чинників, які впливають на вартість об'єкта, і таким чином формує зміст інших груп принципів, заснованих на уявленнях власника (користувача), пов'язаних з експлуатацією об'єкта та з ринковим середовищем.
Найкраще і найефективніше використання — використання об'єкта, що:
• юридично дозволене;
• технічно можливе;
• економічно доцільне;
• дає його найбільшу вартість.
Методичною основою оцінки майна і майнових прав виступає комплекс методичних підходів, а саме, загальні способи визначення вартості майна, що грунтуються на принципах оцінки. Вони підрозділяються на:
• витратний;
• дохідний;
• порівняльний.
Під час оцінки використовуються кілька методичних підходів, а також їхні комбінації.
Витратний підхід припускає оцінку вартості об'єкта, виходячи з вартості його відтворення в цінах на дату оцінки з подальшим коректуванням на суму зносу.
Дохідний підхід припускає оцінку вартості, виходячи з можливостей об'єкта приносити доход.
Порівняльний підхід заснований на оцінці вартості об'єкта, виходячи з поточної вартості аналогічних об'єктів.
Результат застосування різних підходів до оцінки одного об'єкта — одержання різних значень вартості. Як остаточна величина вибирається, як правило, одне із значень (рідше середнє, середньозважене чи інтервальне).
Жоден з підходів не має вирішальних переваг перед іншими. Кожен з них використовується для конкретних об'єктів і цілей оцінки. Названі підходи мають цілий ряд різновидів, наявність яких визначена розходженнями в об'єктах оцінки.
Одержуваний клієнтом звіт про оцінку повинен відповідати вимогам законодавчих і нормативних документів. Звіт про оцінку повинен містити:
• опис об'єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати;
• дату оцінки та дату завершення складення звіту, а в разі потреби — строк дії звіту та висновку про вартість майна, відповідно до вимог законодавства;
• мету проведення оцінки і обгрунтування вибору відповідної бази оцінки;
• перелік нормативно-правових актів, у відповідності з якими проводиться оцінка;
• перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки;
• виклад усіх припущень, у межах яких проводилася оцінка;
• опис і аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час проведення оцінки;
• висновки щодо аналізу існуючого використання та найефективнішого використання об'єкта оцінки;
• зміст застосованих методичних підходів, методів та оціночних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомогою яких підготовлений висновок про вартість майна;
• письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об'єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду — відповідні пояснення та обгрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, важливі для підтвердження достовірності та об'єктивності оцінки майна і висновку про його вартість;
• висновок про вартість майна;
• додатки з копіями всіх вихідних даних, а також у разі потреби — інші інформаційні джерела, які роз'яснюють і підтверджують припущення та розрахунки
Тільки в такому випадку звіт має юридичну чинність. В іншому випадку — гроші, заплачені за його складання, будуть витрачені даремно.
Вартість повноцінного звіту, виконаного відповідно до нормативних актів, в залежності від виду оцінюваного майна, коливається від 320 до декількох тисяч гривень.
Кількість нормативних актів, які регулюють оцінку майна складає більше 200 документів.
Одна з основних норм закону, які захищають інтереси замовника оцінки, — пункт 55 Національного стандарту N1 "Оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності несуть відповідальність за недостовірну чи необ'єктивну оцінку майна згідно із законодавством".
ЛІТЕРАТУРА
1. Закон України «Про страхування» // Голос України. -- 1996. -- № 68 (1318).
2. Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про страхування» від 21 жовтня 1997 р. // Урядовий кур'єр. -- 1997. - 15 листопада. -- С. 12.
3. Базилевич В.Д. Страховий ринок України. - К.: Товариство «Знання», КОО. - 1998. - 374 с.
4. Барновський О.І. Розвиток страхового бізнесу в Україні // Фінанси України. - 2004. - № 8. - С.85.
5. Барнатій Т. Проблеми розвитку страхового ринку України // Банківська справа. -- 2000. -- №5. -- С.21--25.
6. Горбач Л.М. Страхова справа. --Луцьк: Вежа, 2001. -- 182 с.
7. Заруба О. Д. Страхова справа: Підручник. -- К.: Товариство «Знание», КОО, 1998.-- 321с.
8. Ларіонова Л. Страховий ринок в Україні. Яким йому бути? // Фінанси України. -- 1996. -- № 8. -- С.89-94.