Землеустроительные работы при формировании земельных участков и территориальных зон объектов нефтегазового комплекса (стр. 3 из 5)

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) иные показатели.

Следует отметить, что в пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Что касается границ территориальных зон, то они отображаются на картах градостроительного зонирования. Необходимо иметь в виду, что карты градостроительного зонирования наряду с градостроительными регламентами являются элементами правил землепользования и застройки.

Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Порядок установления территориальных зон установлен в ст. 34 Градостроительного кодекса РФ, а в ст. 35 определены виды (жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон) и состав территориальных зон (зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов).

Статьей 1 Федерального закона от 18 июня 2001г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» установлено, что территориальные зоны относятся к объектам землеустройства.

Основой проведения землеустройства являются геодезические и картографические работы. В соответствии с ч.1 ст. 10 1 Федерального закона от 18 июня 2001г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» работы по описанию местоположения и установления на местности границ объектов землеустройства предполагают использование материалов геодезических и картографических работ.

Порядок описания местоположения границ объектов землеустройства и порядок установления на местности границ объектов землеустройства определяется Правительством Российской Федерации. Это установлено статьями 15 и 17 Федерального закона от 18.06.2001г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» в редакции Федерального закона от 13.05.2008г. № 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных (положений законодательных) актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

Упомянутый закон приводит законодательные акты Российской Федерации в соответствие с концепцией Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», предусматривающей создание новой единой системы учета объектов недвижимого имущества.

Изменения, которые были внесены в текст данных статей, нацелены, прежде всего, на унификацию законодательства Российской Федерации и законодательной терминологии: из определения землеустройства было исключено понятие «территориальное землеустройство». Оно было фактически заменено на понятие «описание местоположения границ объектов землеустройства».

До настоящего времени положения о порядке описания местоположения границ объектов землеустройства и о порядке установления на местности границ объектов землеустройства не были утверждены Правительством РФ. В то же время продолжают действовать правовые акты, которыми определялся порядок проведения территориального землеустройства (Положение о проведении территориального землеустройства, утв. постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002г. № 396), определяется и разъясняется порядок межевания земель (Инструкция по межеванию земель, утв. Роскомземом 8 апреля 1996г., Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, утв., Росземкадастром 17 февраля 2003 г.)

Следует отметить, что выше перечисленные правовые акты применяются в части, не противоречащей действующему законодательству.

Проводимые в соответствии с названными правовыми актами работы по образованию новых и упорядочиванию существующих объектов землеустройства включают в себя:

- сбор информации об объектах землеустройства, содержащейся в государственном земельном кадастре, государственном градостроительном кадастре, государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, геодезической, картографической и иной, связанной с использованием, охраной и перераспределением земель, документации;

- определение местоположения границ объектов землеустройства, в т.ч. ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;

- определение вариантов использования земель с учетом размера земельного участка, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры;

- определение площади объектов землеустройства и (или) ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;

- составление карты (плана) объектов землеустройства, отображающих в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства и ограниченных в использовании частей объекта землеустройства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей.

Кроме того, в Положении о проведении территориального землеустройства, утв. постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. № 396, особо отмечается, что местоположение границ объектов землеустройства и ограниченных в использовании частей объектов землеустройства определяется с учетом требования федеральных законов, регулирующих их использование.

Работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат в практике землеустройства называются межеванием объектов землеустройства.

Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы:

1) подготовительные работы;

2) составление технического проекта;

3) уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания;

4) определение границ объекта землеустройства, их согласование и закрепление межевыми знаками;

5) определение координат межевых знаков;

6) определение площади объекта землеустройства;

7) составление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства;

8) формирование землеустроительного дела и его утверждение в установленном порядке.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий:

1) индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и тому подобное) таких зон;

2) описание местоположения границ таких зон;

3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;

4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений;

5) содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон, если такими зонами являются зоны с особыми условиями использования территорий.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что работы по формированию территориальных зон можно считать завершенными после внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о них.