Отже, констатуємо, що земельні відносини поєднують земельний та соціальний компоненти, існують у суспільстві як певному соціальному організмі, який є самостійним, незалежним та суверенним. Єдиний колись процес землекористування з виникненням інституту власності став окремою правомочністю власника поряд з іншими, які опосередковані суспільством. Отже, на цей час ми маємо триєдиний загальний процес: землеволодіння, землекористування, землерозпорядження, кожна гілка якого є невід'ємною складовою цього загального процесу.
В контексті існування мораторію Земельного Кодексу України на купівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення існують дві діаметрально протилежні точки зору стосовно подальшого розвитку земельних відносин. З одного боку, на думку фахівців, мораторій Земельного Кодексу України обмежує право власників земельних паїв стосовно права розпорядження ними, стримується розвиток земельного ринку, іпотечного кредитування в класичному розумінні та кредитного забезпечення аграрного сектору економіки взагалі.
Проте, з іншого боку, в тому числі і на наш погляд, скасування мораторію є взагалі недоцільним. Підтвердження цьому можна знайти в статистичних даних. Так, по-перше, обсяг банківських кредитних коштів за 9 років зріс майже в 90 разів, причому в 2007 році 60% - це довгострокові кошти, рівень повернення банківських позик складає 95% - найвищий рівень за часів незалежної України, відсоткова ставка за останні сім років зменшилась з 65% у 2000 році до 17,5% у 2007 році (рис. 1).
Таке зростання в першу чергу стало можливим завдяки запровадженню у 2000 році механізму часткової компенсації з державного бюджету відсоткової ставки за кредитами сільськогосподарським та іншим підприємствам АПК.
По-друге, 93% сільськогосподарських земель використовуються на умовах оренди, з яких тільки 10% на умовах довгострокової, 40% посівних площ за даними Держкомзему зайнято "важкими" культурами, 31% паїв належать особам старшого працездатного віку, 40% з яких не мають спадкоємців, а прогнозна ціна землі, розрахована шляхом прямої капіталізації орендної плати [4, 5], у 9-10 разів нижче нормативної грошової оцінки сільськогосподарських земель.
Виходячи з вищевикладеного, скасування мораторію призведе не до формування цивілізованого ринку земель сільськогосподарського призначення, а до знецінення більшості земель за рахунок відсутності попиту та великої пропозиції в окремих районах.
В таких умовах доцільно запровадити механізм поетапного викупу органами державної влади земельних паїв у тих власників, які не бажають чи не в змозі самостійно їх використовувати на основі іпотеки зі зворотнім ануїтетом, здійснення концентрації та передачі у користування шляхом встановлення емфітевзису ефективним вітчизняним господарям.
Іпотека із зворотним ануїтетом (reverse-annuity mortgage, RAM) - це зворотна рентна іпотека, або зворотний іпотечний інструмент. В класичному розумінні при іпотеці зі зворотним ануїтетом позичальник отримує позику, яку повертає наступною передачею прав на нерухомість у визначений договором термін [4].
Адаптуючи зазначений вище фінансовий інструмент до наших умов, пропонуємо наступний механізм кредитування при іпотеці зі зворотним ануїтетом. Між покупцем (органом державної влади), продавцем (власником земельного паю чи спадкоємцем), кредитором (банківською установою чи державним або недержавним пенсійним фондом у разі необхідності) укладається договір, в якому містяться наступні умови:
1. Право власності на земельний пай переходить до покупця.
2. Кредитор відкриває особовий рахунок для продавця і зобов'язується перераховувати щомісячно або щоквартально на протязі зазначеного в договорі періоду суму грошових коштів, яку в деяких випадках умовно можна назвати додатковим пенсійним забезпеченням.
3. Покупець укладає з кредитором договір, відповідно до якого кредитор бере зобов' язання перераховувати на особовий рахунок продавця зазначену в договорі суму (табл. 1), а покупець - компенсувати відповідну суму разом з певним відсотком.
Таблиця 1 Періодичні виплати при іпотеці зі зворотним ануїтетом на одну людину при середньому розмірі земельного паю - 4 га
| Термін виплат | Сума виплат, грн. | |||
| вартість гектара ріллі розрахована шляхом прямої капіталізації орендної плати - 1328,57 грн./га | вартість гектара ріллі дорівнює нормативній грошовій оцінці на 1.01.2007 року - 9036 грн./га | |||
| щоквартально | Щомісячно | щоквартально | щомісячно | |
| 2 роки | 664,28 | 221,42 | 4306,36 | 1435,44 |
| 4 роки | 332,16 | 110,71 | 2153,16 | 717,72 |
| 6 років | 221,42 | 73,80 | 1435,44 | 478,48 |
За нашими підрахунками, якщо держава буде викуповувати 10% земельних паїв щорічно, причому половина з них на умові іпотеки зі зворотним ануїтетом, то на ці цілі необхідно щорічно спрямовувати від 3 до 9 млрд. грн., що є цілком реальним.
Використовувати емфітевзис (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб) як механізм передачі земельних ділянок ефективним господарям доцільно з двох причин:
1) в сільському господарстві повинна бути альтернатива орендним відносинам;
2) за своїм соціально-економічним призначенням і правовим змістом, емфітевзис є інститутом, що має багато спільних рис з інститутом оренди землі. Основні відмінності між ними полягають у тому, що право емфітевзису, на відміну від права оренди землі, можуть установлюватися на невизначений термін (загальноприйнято 99 років) і, головне, сьогодні відчужуватися на підставі цивільно-правових правочинів, тобто передаватись в заставу при земельному іпотечному кредитуванні.
Спробуємо також розглянути, чи не суперечить запропонована технологія зобов'язанням України при вступі до СОТ. Взагалі, згідно з додатком 2 до Угоди про сільське господарство, всі заходи щодо державної підтримки сільського господарства умовно поділені на три групи, або розкладені по різнокольорових скриньках: "зеленій", "блакитній" і "жовтій" (чи "бурштиновій") [2].
До "зеленої скриньки" належать заходи, які не спрямовані на підтримку обсягів виробництва та цін виробників, і, отже, не порушують принципів справедливої конкуренції.
Державні витрати в межах "зеленої скриньки" можуть здійснюватись у таких напрямах:
- наукові дослідження, підготовка та підвищення кваліфікації кадрів, інформаційно-консультаційне обслуговування;
- ветеринарні та фітосанітарні заходи, контроль безпеки продуктів харчування;
- сприяння збуту сільгосппродукції, у тому числі збирання, обробка та поширення ринкової інформації;
- удосконалення інфраструктури (будівництво шляхів, електромереж, меліоративних споруд) за винятком операційних витрат на її утримання;
- утримання стратегічних продовольчих запасів, внутрішня продовольча допомога;
- забезпечення гарантованого доходу сільгоспвиробникам, удосконалення землекористування тощо;
- підтримка доходів виробників, не пов' язана з видом і обсягом виробництва;
- сприяння структурній перебудові сільськогосподарського виробництва;
- охорона навколишнього середовища;
- програми регіонального розвитку.
Держава, що є членом СОТ, має право фінансувати заходи "зеленої скриньки" в будь-якому обсязі залежно від можливостей свого бюджету.
Немає також заперечень проти бюджетного фінансування заходів "блакитної скриньки", оскільки вони спрямовані на обмеження перевиробництва (скорочення поголів' я худоби, посівних площ тощо).
Найбільш дискусійним питанням при вступі України до СОТ є заходи "жовтої скриньки". До них належать заходи внутрішньої підтримки, що мають викривлюючий вплив на торгівлю і виробництво:
- дотації на продукцію тваринництва та рослинництва;
- дотації на племінне тваринництво;
- дотації на елітне насінництво;
- дотації на комбікорми;
- компенсація частини витрат на міндобрива та засоби захисту рослин;
- компенсація частини витрат на енергоресурси;
- цінова підтримка: компенсація різниці між закупівельною і ринковою ціною на сільгосппродукцію;
- надання виробнику товарів і послуг за цінами, нижчими за ринкові;
- закупівля у виробника товарів (послуг) за цінами, що перевищують ринкові;
- пільгове кредитування сільгоспвиробників за рахунок бюджету, списання боргів;
- пільги на транспортування сільгосппродукції;
- витрати лізингового фонду та ін.
На нашу думку запропоновані заходи відносяться до державних витрат в межах "зеленої скриньки", можуть класифікуватися як "удосконалення землекористування", "сприяння структурній перебудові сільськогосподарського виробництва", "охорона навколишнього середовища" та фінансуватися без обмежень.
На основі проведених досліджень можна зробити наступний висновок. Незважаючи на те, що запропонована фінансова технологія розвитку земельних відносин, яка базується на послідовному використанні таких фінансових інструментів, як іпотечна позика зі зворотним ануїтетом, передача прав користування земельними ділянками на основі емфітевзису та, потенційно, застава речових прав на нерухоме майно, має дискусійний характер, потребує відповідного законодавчого, методичного та інституційного забезпечення, вона може вирішити питання інвестиційно- інноваційного розвитку земельних відносин та підвищення ефективності використання земельного фонду України в аграрній сфері.
Список використаних джерел інформації
1. Кашенко О.Л. Фінанси природокористування. - Суми: Видавництво "Університетська книга", 2000. - 421 с.
2. Кваша С., Жемойда О. Вступ до СОТ: перспективи для аграрної економіки. - К.: ННЦ ІАЕ, 2008. - 29 с.
3. Саблук П.Т. Розвиток земельних відносин в Україні. - К.: ННЦ ІАЕ, 2006. - 396 с.
4. Чупіс А.В., Геєнко М.М. Земельна іпотека. - Суми: Видавництво "Довкілля", 2007. - 315 с.
5. Шпичак О.М. СОТ та економічні проблеми АПК України // Агроінком, 2008. - №3-