• предоставленные исправительно-трудовым учреждениям и лечебно-трудовым профилакториям соответствующих правоохранительных органов;
• занятые воинскими и гражданскими захоронениями;
• занятые инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.
Ограничены в гражданском обороте земельные участки:
Изъятые из гражданского оборота земельные участки находятся в исключительной федеральной собственности, а ограниченные в гражданском обороте земельные участки -в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.
Право собственности на указанные земельные участки не может быть приобретено гражданами и юридическими лицами. Только в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается передача в частную собственность земельных участков, ограниченных в гражданском обороте.
Запрещены любые сделки с земельными участками, изъятыми из гражданского оборота. Совершение сделок с земельными участками, ограниченными в гражданском обороте возможно только в той мере, в какой это допускается федеральными законами (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).
Гражданский оборот соответствующих земельных участков часто обуславливается соблюдением ряда требований. Например, на территориях национальных парков земельные участки могут предоставляться только юридическим и физическим лицам, имеющим лицензию на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха (ст. 17 ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях").
В нормах федеральных законов об ограничениях оборотоспособности земельных участков реализованы требования п. 2 ст. 129 Гражданского кодекса РФ.
Гражданское законодательство под ограничениями гражданского оборота предлагает понимать:
• принадлежность объектов гражданских прав определенным участникам оборота;
• получение специального разрешения, допускающего оборот объектов гражданских прав. ЗК РФ и множество других федеральных законов предусматривают немало других ограничений права государственной и муниципальной собственности на земельные участки, связанных с особенностями их гражданского оборота.
К этим ограничениям можно, в частности, отнести:
• возможность совершения с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, только сделок купли-продажи и аренды, а также предоставления их в срочное безвозмездное пользование;
• возможность предоставления государственных и муниципальных земель в постоянное (бессрочное) пользование и безвозмездное срочное пользование строго ограниченному кругу лиц. Что касается ограничений оборотоспособности земельных участков, находящихся в частной собственности, то законодательство упоминает лишь о возможности обременения права собственности граждан и юридических лиц сервитутом, ипотекой, арендой и т.д.
В отдельных случаях законодательством предусматривается обязанность произвести отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности. Например, в соответствии со ст. 5 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" собственник обязан произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или земельной доли, если он является иностранным лицом либо если размер земельных участков и их местоположение не соответствуют установленным требованиям.
К федеральным законам о правовом режиме земель относится значительное число законодательных актов. Ограничения прав на земельные участки, связанные с соблюдением правового режима земель, определяются не только в земельном законодательстве, но и в лесном, экологическом и иных отраслях законодательства. При этом следует учитывать, что независимо от того, в каком законодательстве содержатся нормы о правовом режиме земель, основу его составляют требования ЗК РФ.
Гражданский кодекс РФ и ЗК РФ неодинаково определяют влияние норм о правовом режиме земель на осуществление прав на земельные участки. Гражданское законодательство соблюдение правового режима земель не связывает с ограничением прав на землю в части осуществления правомочий владения и распоряжения. В п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ не случайно соблюдение требований земельного законодательства о назначении земель связывается только с осуществлением правомочий пользования. ЗК РФ требует соблюдать правовой режим земель независимо от форм и видов прав на землю. Из актов земельного законодательства следует, что владение, пользование и распоряжение земельными участками не должно приводить к нарушению правового режима земель.
Следует иметь в виду, что гражданское законодательство в данной части необходимо применять с учетом требований ЗК РФ.
Правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (подп. 10 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Таким образом, когда говорится о регулировании вопросов правового режима земель, имеются в виду нормы законодательства о делении земель на категории и нормы о зонировании территорий.
Основой отнесения земель к определенным категориям является их целевое назначение. Используя этот критерий, в ЗК РФ (ст. 7) выделены следующие категории земель:
• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли поселений;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, радиовещания, связи, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.
Для каждой категории земель установлен определенный правовой режим, выражающийся в полном или частичном запрете осуществлять на землях те или иные виды деятельности, в предоставлении приоритетной возможности использовать земли для конкретных нужд, в установлении особых условий использования земель и т.д.
Например, земли особо охраняемых территорий и объектов должны использоваться в экологических, научных, историко-культурных и иных подобных целях, а земли сельскохозяйственного назначения - для нужд сельского хозяйства.
Федеральными законами часто запрещается осуществлять на землях виды деятельности, не связанные с их назначением. В частности, запрещается использовать для несельскохозяйственных целей особо ценные и продуктивные сельскохозяйственные угодья, а на особо охраняемых природных территориях федерального значения -размещать садоводческие и дачные участки, осуществлять строительство федеральных автомобильных дорог и т.д.
Ограничения прав на землю зависят от того, находятся ли земельные участки в пределах территориальных зон (особо охраняемых территорий, охранных, санитарно-защитных, запретных и иных зон), которые выделяются при зонировании территорий и для которых устанавливаются виды разрешенного использования, а также определяются другие условия и запреты в области использования и охраны земель.
Так, земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами и правилами землепользования и застройки поселений, а земельные участки в зонах хозяйственного назначения национальных парков - только в целях обеспечения функционирования национального парка.
Владение, пользование и распоряжение землями без учета их целевого назначения и разрешенного использования признается нарушением законодательства, которое может повлечь за собой прекращение прав на землю.
Ограничения прав на землю, связанные с соблюдением правового режима земель, устанавливаются ЗК РФ, Градостроительным кодексом РФ, ФЗ "О лечебных природных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" и другими законодательными актами, количество которых, как показывает законодательная практика, неудержимо растет.
К федеральным законам об обязанностях собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей относятся законодательные акты, устанавливающие указанные обязанности применительно к любым землям, независимо от того, к какой категории и виду они относятся.
Так, в частности, устанавливаются обязанности собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей:
• использовать землю в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;
• сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
• соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Не следует забывать, что значительная часть ограничений прав на землю устанавливается ведомственными актами, включая различного рода нормативы. Возможность утверждения и обязанность соблюдения названных актов предусмотрена рядом федеральных законов.
В ряде случаев федеральные законы указывают на право должностных лиц правоохранительных и некоторых других органов при исполнении ими своих служебных обязанностей находиться на земельных участках, независимо от форм и видов прав на них.
Собственники земельных участков, землевладельцы и землепользователи обязаны терпеть такие действия, хотя это и может вызвать затруднения при реализации ими своих прав.
Таким образом, существующие в современном законодательстве ограничения прав на землю разнообразны и многочисленны. Можно лишь отметить, что законодательство и специальная литература, помимо упомянутых выше, к конкретным ограничениям прав на землю относят: