Затратный подход применяют:
- при оценке недвижимости специального назначения;
- проведении технико-экономического анализа для нового строительства;
- определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;
- оценке недвижимости на пассивных рынках;
- проверке результатов, полученных другими методами (итоговое согласование стоимости);
- обеспечении поимущественного налогообложения;
- наложении ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли;
- расчете подоходного налогообложения: стоимость износа зданий и сооружений вычитают из налогооблагаемого дохода.
Затратный подход показывает стоимость либо восстановительную, либо стоимость замещения за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.
Различия между терминами стоимость воспроизводства и стоимость замещения заключается в следующем:
стоимость воспроизводства – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии здания или сооружения с использованием точно таких же строительных материалов и технологий
стоимость замещения – это стоимость строительства в текущих ценах здания или сооружения, имеющих эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенных из современных материалов по современным технологиям.
К расчету мы принимаем стоимость замещения.
4.2 Сравнительный подход
Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли – продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках.
Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения.
Основные процедуры при данном подходе:
1) исследование рынка с целью сбора информации о современных сделках и публичных предложениях;
2) отбор информации с целью повышения её достоверности;
3) выбор единицы измерения;
4) сравнение оцениваемого объекта с отобранными объектами;
5) установление стоимости путем анализа сравнительных характеристик.
Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходных с оцениваемым. Цены объектов-аналогов затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга (табл.1).
Таблица 1.
| Параметры | Оцениваемый объект | Объект сравнения №1 | Корректировка % | Объект сравнения №2 | Корректировка % |
| Цена в $ | 8000 | 12000 | |||
| Цена, руб | 200000 | -5 | 250000 | -5 | |
| Дата оценки | 11.12.2008 | 11.12.2008 | 11.12.2008 | ||
| Вид использования | ИЖД | ИЖД | 0 | ИЖД | 0 |
| Местоположение | г. Киреевск | г. Киреевск | 0 | г. Киреевск | +10 |
| Право собственности | Полное | Полное | 0 | Полное | 0 |
| Площадь, м2 | 65 | 60 | 0 | 80 | -5 |
| Площадь земельного участка, м2 | 1500 | 1350 | +10 | 1550 | 0 |
| Вид сделки | Продажа | Продажа | 0 | Продажа | 0 |
| Качество отделки | Хор | Удовл. | +10 | Хор | 0 |
| Качество конструкций | Хор | Хор | 0 | Уд | +10 |
| Качество подъездных путей | Хор. | Хор | 0 | Хор. | 0 |
| Общая корректировка | +15 | +10 | |||
| Стоимость 1 м2 в руб. | 4385,12 | 4331,10 | 4833,52 | 4125 | 4437,5 |
| Весовой фактор объекта в целом | 0,5 | 0,5 | |||
| Стоимость объекта | 285032,8 |
4.3 Доходный подход
Доходный метод использует в своих расчетах метод капитализации дохода, который в свою очередь основывается на принципе ожидания.
Основные этапы:
1) оценка потенциального валового дохода на основе текущих ставок доходности на рынке. Такой показатель называется оптимальной или рыночной ставкой;
2) оценка затрат, которые затем вычитаются из валового дохода;
3) расчет издержек, которые также вычитаются из валового дохода;
4) полученный таким образом доход затем пересчитывается в текущую стоимость.
5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один из способов использования, который называется наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННИ).
Понятие ННИ подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости также особую общественную пользу. Подразумевается, что определение ННИ является результатом суждений специалиста на основе его аналитических навыков, выражая тем самым мнение этого специалиста. В дальнейшем положение о ННИ представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
Для того, чтобы использовать подходы к оценке стоимости, а также дать ответ о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, определение ННИ проводится в два этапа:
1. Для земельного участка как свободного.
2. Для земельного участка с имеющимися улучшениями.
5.1 Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного
При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным, или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений.
В результате анализа выявлено, что наилучшим использованием участка как незастроенного будет являться сохранение на нем жилого объекта.
5.2 Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
Данный анализ позволяет определять ННИ для участка с уже имеющимися улучшениями. В этом случае учитываются:
- возможные ограничительные условия;
- характер ближайших окрестностей (застройки);
- подъездные пути (остановки общественного транспорта);
Также при рассмотрении вопроса о ННИ учитывается:
1. Законодательно разрешенное использование.
Не выявлено документальное законодательно установленное ограничение на использование оцениваемого объекта в качестве жилого.
2. Физически возможное использование.
На дату оценки физическое состояние объекта отвечает современным требованиям, предъявляемым к жилым объектам, и позволяет дальнейшее использование объекта в указанных целях.
3. Финансово целесообразное и максимально продуктивное использование.
В рассматриваемом случае предполагается, что на существующих площадях возможно сохранение существующего объекта жилищного строительства, т.к. это представляется наиболее финансово целесообразным.
В результате проведенного анализа установлено, что наилучшим и наиболее эффективным использованием будет являться использование данного объекта в качестве жилого.
6. Расчет стоимости
6.1 Затратный метод
Сметная стоимость строительства определяется нами укрупнено по сборникам УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости), либо по сборникам Ко – ИНВЕСТ.
Стоимость строительства, монтажных работ, в текущих ценах определяется путем умножения индексов на соответствующую базисную сметную стоимость (т.е. стоимость в ценах 1969г., 1984г., 1991г. или 2001гг.), рассчитанную с использованием сметно-нормативной базы, с учетом:
— затрат на зарплату;
— затрат на эксплуатацию машин и механизмов;
— затрат на грузоперевозки;
— затрат на материалы и оборудование;
— накладных расходов;
— непредвиденных расходов;
— плановых накоплений;
— НДС.
6.2 Расчет стоимости замещения
Исходя из сметной стоимости строительства, в ценах октября 2008 года, стоимость замещения оцениваемого объекта составит (табл.2):
Таблица 2.
| № п/п | Наименование объекта | Стоимость единицы объема, руб./м3 | Объем, м3 | Базовая стоимость объекта, руб. | Стоимость объекта в рыночных ценах, руб. |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| 1. | Жилой индивидуальный дом | 28,7 | 200 | 5740 | |
| 2. | Стоимость объекта в ценах 1969 г. | 28,7 | 200 | 5740 | |
| 3. | Коэф. перехода к базисным ценам 1984 г. | 1,18 | |||
| 4. | Коэф. перехода к базисным ценам 1991 г. | 1,59 | 11 443,3 | ||
| 5. | Коэф. перехода к ценам на дату оценки | 53,5 | |||
| 6. | Общий коэффициент пересчета | 100,3767 | 576162,26 | ||
| 7. | Стоимость кредитования | 18% | 103709,21 | ||
| 8. | Прибыль застройщика, % | 12% | 69139,47 | ||
| 9. | Суммарная стоимость с объекта, руб. | 749010,94 |
6.2.1 Определение общего износа
С течением времени относительная стоимость зданий и сооружений снижается по разным причинам: износ сооружений в процессе эксплуатации; неблагоприятное воздействие окружающей среды; изменения технологий; воздействие других внешних факторов.
Итак, износ — это утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине. При затратном подходе износ измеряют в текущих ценах в сопоставлении с текущей восстановительной стоимостью.
Суммарный износ оценивают, используя косвенный или прямой подход.
При косвенном подходе стоимость объекта, полученную в результате применения рыночного или доходного подхода (или их обоих), вычитают из суммы полной восстановительной стоимости зданий и стоимости земли.
Прямой подход — оценка каждого вида износа для каждого компонента оцениваемой собственности. В сложившейся в течение длительного времени отечественной практике выделялись два вида износа: физический и моральный. В существующей практике оценки недвижимости учитывают три вида износа:
- физический,
- функциональный,
- экономический (внешний).
Физический износ (физическое устаревание) — это потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости (любой физический износ здания).