Централизованное распределение бесплатной земли при игнорировании необходимости рыночной оценки ее стоимости привело к неэффективному землепользованию в сельском и лесном хозяйстве, а также обусловило нерациональную модель городского развития, например размещение промышленных зон, а также экологически вредных предприятий в центральной части городов.
Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Начатая в 1991 г. земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру.
Важнейшей задачей земельной реформы являются дальнейшие радикальные преобразования земельных отношений для осуществления практического перехода к гарантированным Конституцией Российской Федерации формам собственности на землю и развитию регулируемого государством земельного рынка на основе системы научно обоснованной экономической оценки стоимости земли.
Экономическая оценка земельного участка - деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.
Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.
Можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков:
удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;
создание базы для налогообложения;
реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий;
составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.
Первая цель оценки стоимости земельных участков - удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли.
Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Государственная политика по развитию оборота земли и другой недвижимости направлена на решение следующих задач:
расширение категорий земель, подлежащих приватизации, с одновременным определением видов земель, ограниченных в обороте и исключенных из него;
законодательное ограничение предоставления земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и прекращение предоставления в пожизненное наследуемое владение;
стимулирование выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями для включения земельных участков в уставный капитал предприятий;
введение режима рассрочки платежей при выкупе земельных участков;
повышение эффективности управления земельными участками, находящимися в государственной собственности, путем ее разграничения на федеральную, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность;
переход в основном на аукционный и конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных земельных участков;
упрощение процедур предоставления земли под жилищную и промышленную застройку (согласований, разрешений архитектурно-планировочных и градостроительных требований и др.);
развитие системы ипотечного кредитования граждан и других участников рынка, инвестирующих свои средства на приобретение земли и другой недвижимости;
расширение возможностей оборота прав аренды земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности;
усиление взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг. В настоящее время в России при оценке земельных участков
и других объектов недвижимости используются различные виды стоимости.
Краеугольный камень теории оценки недвижимости - это понятие "рыночная стоимость". В Федеральном законе 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" дано следующее определение рыночной стоимости: "Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынокв форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме".
Данное определение рыночной стоимости базируется на следующих предпосылках: сделка совершена в условиях конкурентного и равновесного рынка при соблюдении типичных условий и передаче титула собственности от продавца к покупателю в момент отчуждения объекта.
К сожалению, в указанном определении не выделено положение о том, что рыночная стоимость всегда относится к конкретному моменту времени, поскольку при изменении конъюнктуры рынка она также может измениться. Поэтому рыночная стоимость отражает фактическое состояние рынка и обстоятельства заключения сделки на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Дата оценки и дата написания отчета об оценке могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки.
Остановимся более подробно на основных понятиях определения рыночной стоимости земельного участка:
"... наиболее вероятная цена..." - имеется в виду, что рыночная стоимость - это наиболее вероятная (обоснованно достижимая) цена при осуществлении сделки между покупателем и продавцом, которые имеют типичную для открытого и конкурентного земельного рынка мотивацию;
"... на открытом рынке в условиях конкуренции..." - под открытостью рынка понимается отсутствие препятствий экономического, юридического и административного характера для вхождения всех желающих на данный земельный рынок, а также выхода из него.
Условия конкуренции на рынке определяются степенью однородности и мобильности товаров, количеством продавцов и покупателей и влиянием каждого из них на цену продажи, наличием барьеров для входа на рынок и другими факторами. В отличие от рынка совершенной конкуренции, на земельном рынке каждый участок имеет свою специфику и местоположение, число участников невелико и они, как правило, недостаточно информированы, существенную роль играет государственное регулирование;
"... стороны сделки действуют разумно..." - рыночная стоимость предполагает, что стороны сделки действуют экономически рационально, компетентно и в своих интересах. У покупателя имеются мотивы купить, но его не принуждают к этому. Он совершает покупку с учетом сложившихся условий и ожиданий рынка имеющегося, а не воображаемого или гипотетического. Потенциальный покупатель не собирается совершать сделку по любой цене и платить выше той суммы, которую требует рынок.
Продавец не желает и не вынужден продать земельный участок по любой цене, предлагаемой на рынке. Он заинтересован продать участок после достаточного срока его экспозиции за лучшую цену, которая возможна на конкурентном рынке;
"... на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства..." - стороны сделки не испытывают незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств. У покупателя и продавца отсутствует острая экономическая или другая необходимость в данной сделке. Между ними нет предварительного сговора или особых отношений: родственных, отношений между материнской и дочерней компаниями, между владельцем собственности и арендатором, которые могут сделать величину цены нетипичной для данного сегмента рынка земли;
"... стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки..." - стороны сделки, совершенной по рыночной стоимости, достаточно информированы о характеристиках продаваемого земельного участка, его фактическом состоянии и потенциальном использовании, а также о рыночной ситуации на дату оценки. Обладая этой информацией, каждый участник сделки действует в собственных интересах и рассчитывает получить максимальную выгоду соответственно своему положению в сделке;
"... объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты..." - объект оценки, для того чтобы быть проданным по рыночной стоимости, должен быть выставлен на рынок в форме формального предложения заключить сделку с указанием всех необходимых условий. Продолжительность периода экспозиции на конкурентном рынке может колебаться в зависимости от сложившихся условий и назначения использования земли, но она должна быть достаточной для привлечения адекватного числа потенциальных покупателей, образующих данный сегмент рынка;
"... цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки..." - на величину цены не оказывают влияние специфические условия финансирования и продажи, какие-либо скидки или уступки с чьей-либо стороны;
"... платеж за объект оценки выражен в денежной форме..." - средством платежа должны выступать денежные единицы, а не какие-либо ценные бумаги, товары и услуги или их сочетание с деньгами.
В Постановлении Правительства РФ "Об утверждении стандартов оценки" от 6 июля 2001 г. № 519 также приводится определение рыночной стоимости: "Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства".