Среди привилегированных классов начался настоящий бум по скупке участков, строительству дач и коммерческих предприятий на территории Сочи. Те земли, которые приобретались по гривеннику за квадратную сажень, продавались по 10-15 рублей.
В конце 1911 года акционерное общество, созданное советником М.М. Зензиновым и врачом В.Ф. Подгурским, взяло у царского правительства в аренду на 75 лет мацестинские источники. Были предприняты весьма энергичные шаги по развитию бальнеолечебной базы. Было введено в эксплуатацию ванное здание на 18 кабин. Однако первоначально за сезон здесь отпускалось лишь 1300 ванн. Мацестинские источники привлекали В.Ф. Подгурского давно, еще с 1898 года, когда приехав в Сочи он обнаружил, что местное население с успехом принимает примитивные мацестинские ванны. Это были вырытые в земле ямы наполненные минеральной водой, которая подогревалась солнцем и раскаленными камнями. Они применялись для лечения болезней опорно-двигательного аппарата. В 1902 году по его инициативе местному Обществу пособия бедным было разрешено построить на Мацесте первое ванное здание. С 1904 года функционировали сарай с земляным полом и 4 ванны, примитивный лечебный бассейн и барак для проживания больных. И видя что мацестинскме источники служат дополнительным стимулом для привлечения людей в Сочи В.Ф. Подгурский решительно взялся за них.
На карте 1914 года “Земельные владения в Сочинском округе” показаны 150 владений князей Юсупова, Оболенского, Долгорукова, Муравьева, графини Голенищевой-Кутузовой, министров Ермолова, Витте, генерала Куропаткина, действительного статского советника Малевинского, миллионерши Мамонтовой и других влиятельнейших и богатейших людей того времени. Дагомыс был вотчиной самодержца всея Руси, а рядом, в Уч-Дере, располагались владения его министра Аракчеева, Вардане с 7 тысячам десятин переходит к великому князю Михаилу Николаевичу.
Получают землю отставные офицеры - участники Кавказской войны. Царские администраторы насильно заселяют край солдатами и матросами. Так появляются у нас в районе Первая Рота, Вторая Рота, Третья Рота, Четвертая Рота, Ахштырь и другие
Население города в этот период росло в основном за счет строительных рабочих и прислуги, обслуживающей приезжающих на модный курорт власть имущих. На фоне утопающего в грязи небольшого городка кричаще выделялись роскошные комфортабельные виллы и дачи богатеев, а местные жители существовали в деревянных лачугах в антисанитарных условиях. В городе отсутствовали водопровод, канализация, по улицам бродили тощие свиньи и чумазые буйволы.
В 1909 году протяженность улиц в Сочи составляла 14 верст, а мощеных - 1 верста и 150 сажен. Улицы освещались 80 керосиновыми фонарями, больница расширилась всего до 25 коек, зато в городе было 49 трактиров.
Город и курорт существовали отдельно друг от друга и представляли собой две полярные крайности.
До Великой Октябрьской социалистической революции в Сочи проживало около 13 тысяч человек. В нем работали 10 частнопрактикующих врачей, из которых 5 приезжали на период летнего сезона. Лечение осуществлялось главным образом амбулаторно. Вследствие непомерной дороговизны лечиться и отдыхать здесь могли лишь очень состоятельные люди. Остальным путь к лечению был закрыт.
Великая Октябрьская революция явилась сигналом для установления Советской власти во многих районах и городах России. В Сочи Советская власть была провозглашена 1 съездом Советов рабочих и крестьянских депутатов Сочинского округа, который состоялся 28-30 января 1918 года в театре отеля “Кавказская Ривьера”. Однако народная власть в городе, находившемся на окраине бывшей Российской империи, вдалеке от индустриальных центров и крупных отрядов рабочего класса, не могла длительное время противостоять силам контрреволюции. Банды Деникина, хозяйничавшие на юге страны, докатились и до Сочинского округа. Под руководством большевиков в округе развернулось народное партизанское движение. 29 апреля 1920 года части Красной Армии совместно с партизанами Волковского, Воронцовского, Пластунского отрядов освободили Сочи, а 4 мая в районе Кудепсты принудили к капитуляции остатки белогвардейской кубанской армии. Советская власть вновь была установлена, и на этот раз навсегда.
Но и во время революции в стране не забывали о курортах. И следствием этому стал подписанный Лениным 20 марта 1919 года на VIII съезде РКП(б) “Декрет о лечебных местностях общегосударственного значения”, ставший отправной точкой развития советских курортов. Этот исторический документ в ряду других мер декларировал: “...лечебные местности или курорты, где бы таковые на территории РСФСР не находились и кому бы не принадлежали, со всеми сооружениями и движимостью, обслуживающими ранее курорт и находящимися на присоединенных и приписанных к курорту землях, составляют собственность республики и используются для лечебных целей”.
На основании ленинского декрета Кубано-Черноморский ревком национализировал в Сочи все, что хоть в какой-то мере могло послужить народу.
В эти годы формируются органы управления, осуществляются восстановительные работы, определяются и уточняются курортные характеристики Сочинского района.
Первоначально все выявленные и учтенные курортные учреждения находились в ведении управления курортами Кубано-Черноморского района, а затем, по мере усиления внимания к развитию Сочи-Мацесты, в октябре 1924 года было выделено самостоятельное Сочинское курортное управление.
Восстановительные работы сопровождались благоустройством курорта. Город получил водопровод и электричество. В 1924 году завершилось начатое еще 10 лет назад частным Обществом Черноморской железной дороги строительство железнодорожной линии, привязавшей Сочи к единой общегосударственной системе магистральных сообщений. Теперь из Москвы, Санкт-Петербурга, других городов и районов страны на курорт можно было добраться без пересадки, одним видом транспорта. Строительные материалы, оборудование и другие крупногабаритные грузы, крайне необходимые для дальнейшего развития Сочи, регулярно доставлялись по железной дороге.
Наличие прямого сообщения с другими районами и вытекающие из этого преимущества послужили толчком для начала интенсивных исследований курорта, превращения его в своеобразный гигантский цех по восстановлению здоровья.
Первые системные исследования санитарно-технических и других характеристик Сочинского района были начаты группой студентов Московского института гражданских инженеров под руководством профессора Лунина. Затем они были продолжены в открывшемся в 1925 году первом в Сочи научном подразделении - филиале Центрального научно-исследовательского института курортологии. Определенный вклад в функциональное зонирование территории внесла проводившая исследования в этот период комиссия горно-санитарной охраны. Детально изучались климатические и геоморфологические условия, возможности гидроминеральной базы, определялись контуры курортных, селитебных, природоохранительных, санитарных, лесопарковых и хозяйственных зон, формировалась концепция перспектив развития города и курорта Сочи.
Все это создало основу для дальнейших выводов о чрезвычайной перспективности развертывания в Сочи крупной курортной базы. Определенным этапом в развитии Сочи, подчеркнувшим значимость этого района, было придание ему 26 мая 1925 года статуса курорта, имеющего общегосударственное значение.
Район Сочи от Уч-Дере до Кудепсты протяженностью вдоль берега свыше 30 километров стал включать в себя территорию Дагомыса, современного Центрального района, Мацесты, Хосты, а также Красной Поляны. Уже через 3 года здесь функционировали 6 государственных санаториев емкостью 465 коек, 21 ведомственное учреждение курортного типа на 1175 коек, курортная поликлиника. Был построен новый бальнеологический корпус на Мацесте, позволивший по сравнению с 1924 годом почти в 7 раз увеличить количество отпускаемых ванн и довести их до 200 тысяч в год. Растущую популярность молодого курорта характеризует и тот факт, что здесь восстанавливали свое здоровье около 15 тысяч неорганизованных отдыхающих, что по тем временам представляло собой внушительную цифру.
Тот период характеризовался высоким промышленным ростом, строились сотни заводов и фабрик, осваивались новые районы, создавалась материально-техническая база страны. В полном соответствии с духом той героической эпохи, наряду со строительством Магнитки, Днепрогрэса, Комсомольска-на-Амуре, закладывались основы будущих гигантов курортной индустрии. Почти одновременно, в 1931 году, началась разработка генеральных планов развития Южного берега Крыма и города-курорта Сочи.
В 1933 году под руководством архитектора Н.Несиа была закончена разработка и принят к реализации первый генеральный план реконструкции курорта Сочи-Мацеста, охватывающий период до 25 лет. Генеральный план отличался широтой и содержал прогрессивные идеи строительства города-курорта как единой сбалансированной системы. Характерному для дореволюционного периода соседству роскошных особняков и лачуг местных жителей с почти полным отсутствием коммунально-бытовых удобств противопоставлялась точка зрения, согласно которой в современном городе комфортными условиями должны пользоваться не только отдыхающие, но и создающие эти условия местные жители.