Во-первых, рынки купли-продажи земли, как правило, связаны с более высокими трансакционными издержками, чем арендные рынки.
Во-вторых, приобретение земли путем ее покупки требует значительных наличных средств, которых наверняка может не оказаться у домохозяйств, получающих доход только от сельскохозяйственного производства (более того, проблема обостряется в связи с отсутствием возможности получения долгосрочного ипотечного кредита для покупки участка).
В-третьих, результаты деятельности рынка купли-продажи земли в большей степени, чем арендного рынка, зависят от работы других рынков, особенно рынков сбыта и кредитных рынков10. Там, где кредитные и страховые рынки несовершенны, предложение на рынках земли может обеспечиваться главным образом за счет принудительной продажи недвижимости в обеспечение исполнения обязательств.
Таким образом, учитывая тот факт, что низкий уровень доходов, недостаток материальных средств и несовершенство кредитного рынка в России служат серьезным препятствием для получения крестьянами доступа к земле, излишний акцент на рынках купли-продажи по сравнению с арендными рынками является неоправданным, тем более было бы неразумно полагаться на рынки купли-продажи как на главное средство формирования земельной собственности. В этой связи арендные отношения следует рассматривать не только как существенный фактор роста производительности, а во многих случаях и повышения жизненного уровня, но и как источник формирования эффективной системы земельной собственности в России.
В современных экономических исследованиях при соединении принципов методологического индивидуализма и теоретического институционализма особой популярностью пользуется институционализм. Возникшая в рамках маржиналистско-институционального направления теория прав собственности, которая трактует собственность как "пучок" (набор) прав, распределенных обычно в неодинаковых пропорциях между различными лицами, придает все большее значение не столько абсолютному владению вещами как объектами собственности, сколько владению с правами использования их только как экономических ресурсов. Общая тенденция дифференциации прав собственности и формирования "пучков" правомочий идет в направлении вытеснения римско-правовой традиции собственности, для которой характерна абсолютизация концентрации всех правомочий в одном лице, англосаксонской традицией разделенных прав собственности. Указанная тенденция характерна и для развития экономических отношений в сельском хозяйстве. Однако утверждение о наибольшем соответствии теории прав собственности современному уровню развития экономики не означает устарелости классического подхода к частной собственности. Более того, теория прав собственности имеет существенные недостатки, которые могут быть преодолены путем привлечения марксистского подхода. Так, теория прав собственности, тщательно детализируя правомочия собственности, описывая экономическую необходимость их распределения и комбинации для эффективного использования ресурсов, как отмечает К.А. Хубиев, не ставит вопроса о качественной и количественной концентрации прав собственности. Между тем концентрация прав собственности является источником экономической власти, обеспечивающей возможность ее обладателю распорядиться объектами собственности и доходом от процесса их функционально-экономического бытия. Исследование проблем концентрации прав собственности нельзя не отнести к заслугам классической экономической теории, и в первую очередь марксизма. Заметим, что в теории прав собственности не рассматриваются также и такие вопросы, как природа дохода земельного собственника (арендодателя), его влияние на распределение богатства, цены и, соответственно, на спрос, хотя указанные вопросы имеют прямое отношение к исследуемому предмету.
Другое замечание связано с тем, что в ходе использования прав собственности полезность, которую могут давать блага, существенным образом зависит от величины так называемых трансакционных издержек, перспектива снижения которых повсеместно является важным стимулом для возникновения и изменения прав собственности. Однако серьезные проблемы возникают прежде всего в связи с разграничением и измерением трансакционных издержек, а также установлением реалистических норм эффективности. Кстати, в том, что вопрос о поиске социальных элементов, способствующих достижению адаптивной эффективности, пока остается открытым, признаются и сами представители институционализма. Поэтому одним из возможных способов справиться с этой ситуацией, мог бы вообще явиться отказ от любых попыток сколько-нибудь точного или системного измерения эффективности12. Например, можно просто сформулировать определения, удовлетворяющие требованиям конкретных задач по мере их возникновения. Так, при рассмотрении достоинств различных институтов можно использовать сравнительный институциональный анализ.
Однако несмотря на полезность скрупулезной оценки альтернативных институциональных устройств, обычно при этом удается сделать лишь самые общие качественные оценки, и постигнуть суть проблемы, таким образом, возможно лишь отчасти, поэтому, так или иначе, всякий раз, когда выдвигаются нечеткие определения эффективности, они могут показаться ущербными при сравнении с неоклассическим стандартом эффективности.
Следует заметить, что вопрос об эффективности использования объектов собственности (земли) и смене собственников (не являясь предметом специального внимания, скажем, при правовом подходе) для экономического подхода является главным, поскольку именно экономические критерии преобразования форм собственности выступают важнейшими для определения соответствия конкретных путей и форм преобразования собственности историческому и экономическому прогрессу, и, как показывает сегодняшнее положение дел в России, игнорирование этого обстоятельства может сопровождаться преобразованиями, приводящими к большим потерям, экономическому и общественному регрессу.
Следовательно, при всей их важности, предпосылки институциональной теории нельзя однозначно отнести к универсальным методам анализа собственности. Теория прав собственности исходит из того, что все объясняемые феномены сводятся к действиям и определяющим их правам, влияющим на поведение индивидов. Поэтому теория прав собственности стремится к углубленному микроэкономическому исследованию возникновения, преобладающей структуры, влияния и целесообразного оформления защищенных правовым или иным образом возможностей определенного обращения с благами.
Область применения теории прав собственности связана и с проблемой внешних эффектов (понимаемых как проблема недостаточно специфицированных и вмененных прав собственности, дающих повод задуматься о надлежащем в данной ситуации изменении правовой системы). С этим связаны соображения о необходимости спецификации и новом распределении прав собственности на землю. Необходимая для этого методика нацелена на приближенное к реальности обоснование и обновление неоклассической теории. При этом экономическая сила прав собственности и обусловленное ими стимулирующее и контролирующее воздействие зависит от возможности их применения, вида и масштаба деления прав с другими лицами, а также от размеров трансакционных издержек. Моменты собственности, такие как распоряжение, пользование, владение, в их единстве, реализуемом при полноте права собственности, могут рассматриваться как основа тех стимулов к эффективному хозяйствованию, которая является внутренним экономическим мотивом деятельности. Если личность безраздельно располагает всеми возможностями использования прав таким образом, что должна нести имущественную ответственность за связанные с этим ценностные последствия, то существует полная (абсолютно специфицированная) частная собственность. Чем в большей степени указанные возможности оказываются поделенными между различными лицами, тем сильнее права деятельности подвергаются угрозе "разжижения" и тем значительнее становится роль мер, нацеленных на превентивное сохранение ценности (например, в рамках арендного соглашения). При этом, если в рамках англо-саксонской модели, признающей расщепление прав собственности, предлагается рассматривать известные одиннадцать правомочий собственности А. Оноре, то, по подсчетам американского юриста Л. Беккера, возможно существование 1500 правомочий в рамках полного права собственности. В аспекте проблем земельной собственности интересно мнение С.Р. Гафурова, который считает, что правомочий собственности Оноре неполно охватывают уже сложившиеся де-факто права собственности на рентообразующие факторы, и предлагает их дополнить еще шестью, четыре из которых (права на дифференциальную ренту I, на дифференциальную ренту II, на абсолютную ренту "собственника" и абсолютную ренту "нормальная прибыль") связаны со структурой ренты.
Несомненно, даже такие базовые институты, как земельный рынок и право собственности на землю, не могут функционировать без поддержки государства. Рынок земли во всех цивилизованных странах является особым объектом государственного регулирования. Одна из главных задач государственной земельной политики, состоящая в обеспечении защищенности прав землевладения, может быть обеспечена при разных формах собственности на землю. Однако вместо установки на введение всей совокупности прав частной собственности (являющейся нередко идеологизированной), следовало бы ориентироваться на использование потенциала арендных отношений, обеспечивающих владельцам большую часть выгод, связанных с правом собственности, и сопряженных со значительно меньшими финансовыми затратами. Экономисты связывают рынки аренды земли с существенной возможностью повысить производительность труда и укрепить социальное равенство, поскольку эти рынки содействуют не связанному с большими затратами переходу земли в руки тех, кто обеспечит их наиболее эффективное использование при сравнительно низких трансакционных издержках.