И наконец важным законом стал Земельный Кодекс РФ, принятый в 2001г. Разница между датами принятия законопроектов говорит о том, что несколько лет российский земельный рынок (все операции по купли-продажи, совершаемые в России) фактически не был урегулирован.
В 2001 году Госдума приняла Земельный кодекс, декларирующий свободное "владение, пользование и распоряжение землей". Он был призван стать "каркасом полноценного земельного законодательства".
Земельный кодекс РФ образовал основу всего земельного законодательства. В нем прописаны все базовые положения, в том числе, статья 5 ЗК РФ определяет участников земельных отношений, которыми могут быть граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. Также, в данной статье раскрываются понятия "собственник земельного участка", "землепользователь", "землевладелец", "арендатор" и т.д.
Однако, как оказалось позже, Земельный Кодекс имеет ряд упущений. Дополнить Кодекс через издание нового закона, решили летом. Такой законопроект носит название ФЗ от 22 июля 2008 № 141-ФЗ года "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений". В целом ФЗ № 141 направлен на совершенствование федерального законодательства в области землеустройства. Изменения при этом вносятся в 15 федеральных законов, таких как Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Лесной Кодекс РФ, Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и др. Вследствие данного законопроекта, в ЗК РФ появилась новая 11 глава "Земельные участки", где раскрывается понятие "земельного участка", существуют положения о правилах проведения выдела, раздела, объединения земельных участков, а также обозначаются права собственников на вновь образованные земельные участки. Принятый федеральный закон, безусловно, важный и необходимый с точки зрения урегулирования вопросов, возникающих в сфере земельных отношений. Но, если вдуматься в суть данных изменений в ЗК РФ, то стоит отметить, что все эти положения стоило принять еще давно. Так как сделки по всем перечисляемым в 11-ой главе ЗК РФ операциям (раздел, выдел, объединение), а также самое понятие "земельного участка" давно используются в обороте, на практике.
Оборот земель за определенный период - это "система перераспределения земельных участков между участниками земельных отношений: собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами и другими категориями соучастников в результате заключения сделок на земельном рынке, универсального правопреемства (в частности наследования) или иного разрешенного действующим законодательством способа"[18].
Способность конкретных земельных участков участвовать в обороте определяет законодательство.
Ряд ключевых положений в отношении оборотоспособности земли устанавливает Конституция Российской Федерации:
- земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности;
- право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда;
- граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю;
- владение, пользование и распоряжение землей осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц;
- условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона;
- права граждан (в том числе и на землю) могут быть ограничены федеральным законом только в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства.
Согласно действующему законодательству и сложившейся практике, государственный учет земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и угодьям.
Земельные угодья - земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам. Земельные угодья подразделяются на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья.
Сельскохозяйственные угодья - это земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. К ним относятся: пашня, многолетние насаждения, залежь, сенокос, пастбище. Несельскохозяйственные угодья подразделяются на лесные земли, земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, находящиеся под водой, занятые застройкой, дорогами, болотами, нарушенные и прочие земли.
Категория земель - это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим.
Действующее законодательство предусматривает 7 категорий земель.
1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли поселений.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.
Каждая категория имеет свой правовой режим, который регулируется специальными законами.
Каждая категория имеет особенности приватизации земель:
- запрещена приватизация земель лесного фонда, водного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов;
- введены предельные максимальные размеры на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения;
- без ограничений осуществляется приватизация земель поселений, садовых и дачных участков.
Для каждой категории установлена своя кадастровая стоимость земли, которая используется для исчисления земельного налога, от размера которого в свою очередь зависит цена приватизации земельных участков.
Для каждой категории установлены свое целевое назначение и разрешенное использование земель, самовольное их изменение без получения на то разрешения от органов публичной власти карается штрафными санкциями и является основанием для принудительного прекращения прав на земельные участки.
На практике часто возникают ситуации, когда необходимо земельный участок использовать для целей, которые не соответствуют установленному для него целевому назначению категории земель, т.е. возникает необходимость перевести этот земельный участок в другую категорию. При этом изменяется и стоимость земельного участка.
Экономическими субъектами земельного рынка являются покупатели, продавцы и профессиональные участники рынка.
В качестве продавца может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на земельный участок, а также государство в лице соответствующих органов исполнительной власти, уполномоченных управлять федеральной, муниципальной собственностью и собственностью субъектов Российской Федерации.
В качестве покупателя может выступать юридическое или физическое лицо или соответствующий орган государственного и муниципального управления, имеющий право на данный вид сделки, в соответствии с российским законодательством. Существуют ограничения на деятельность иностранных граждан и на коммерческую деятельность государственных органов.
Для иностранных юридических и физических лиц в современном российском законодательстве предусмотрены следующие ограничения:
Нельзя приобретать в собственность земельные участки в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, и на иных установленных особо охраняемых территориях.
Иностранные лица могут приобретать землю в собственность только за плату, в отличие от российских граждан, для которых законодательство предусматривает возможность бесплатной передачи земли.
Владеть и пользоваться землями сельскохозяйственного назначения иностранные лица могут лишь на праве их аренды.
В целях привлечения иностранных инвесторов, иностранным собственникам зданий, строений и сооружений гарантируется преимущественное право покупки или аренды (в случаях запрета на приватизацию земель в данной зоне) земельного участка, на котором находятся здания, строения и сооружения.
Необходимо отметить, что в Российской Федерации иностранным юридическим лицом не считается совместное предприятие или даже предприятие со 100% иностранным капиталом, если местом его регистрации является территория России.
Как правило, в зарубежном законодательстве предусмотрена обязательная процедура получения от государства разрешения на приобретение земли, а в ряде случаев и получения специальной лицензии для иностранных юридических лиц. Такая практика обусловлена опасениями экономического доминирования иностранного капитала, особенного транснациональных компаний. Однако в России иностранные юридические лица практически приравнены в правах на землю с российскими юридическими лицами.
К профессиональным участникам земельного рынка относятся:
Предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на земельном рынке в соответствии с законом.
Брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с земельными участками.
Оценщики, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости земельных участков.
Финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на земельном рынке.