- проверка покупателей и продавцов (не должно быть фиктивных собственников и покупателей);
- оформление договоров купли-продажи;
- берет на себя часть рисков по договорам (предоставляет гарантии надежности обеих сторон сделки);
- ведет отчетность по своей деятельности.
Граждане могут как воспользоваться услугами МРЗ, так и нет. Это вопрос выбора.
Регулирующий орган (РО) осуществляет контроль за МРЗ с целью предотвращения нелегальных сделок. РО не имеет право давать собственные распоряжения МРЗ, не входящие в общие положения по организации их деятельности и контроле за ней. Но, могут быть выработаны исключения, согласованные с высшим звеном этой схемы. Центральный орган/организация (ЦО) не выполняет функцию контроля как таковую, но занимается выработкой общих положений по организации деятельности МРЗ и контролю за ней. Также в компетенцию ЦО входит осуществление независимых проверок РО. Сам центральный орган может быть как самостоятельной организацией, так и входить в состав структуры государственной власти.
Стоит отметить, что данная схема негибкая и на практике ее реализация может привести к трудностям. Но, она дает общее представление как может быть сформирован механизм приобретения земельных участков. В том числе, речь идет о реализации государственного регулирования рынка земли. Посреднические организации в данном случае во многом схожи с МРЗ, но их контролировать сложнее.
Следует также создать правовые предпосылки для снижения затрат по оформлению земельных участков. В прошлом году был принят закон о снижении сборов при регистрации участков как юридическими, так и физическими лицами. Но этого, как оказалось, недостаточно. Высоки землеустроительные издержки и затраты по межеванию земли. Целесообразно законодательно разрешить финансировать землеустроительные работы из федерального бюджета, а также стимулировать субъекты Российской Федерации к принятию региональных и муниципальных программ по землеустройству.
Министерством принято решение: наличие таких программ в регионах будет условием выделения им субсидий по краткосрочным кредитам для агропромышленного комплекса. Эта мера начала действовать с 1 января 2010 года.
Разрешить проблему приватизации земли путем согласования данного вопроса с собственниками построек, на данной земле, т.е. с людьми, которые живут в домах, находящихся на данном земельном участке и регулярно платят государству налоги за землю. Интересы граждан должны быть учтены при продаже земельного участка. Если граждане не могут, в силу отсутствия у них финансовых возможностей, приватизировать землю, на которой стоит их дом, то следует пойти им навстречу, и предоставить, например, данный земельный участок в аренду с последующим выкупом.
Допускать перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель только в случае исключений (т.е. усложнить перевод). Это необходимо вследствие существования злоупотреблений.
Ликвидировать заброшенность земель через переоформление их в государственную собственность.
В условиях кризиса временно ограничить продажу земли в частную собственность.
В заключение, хотелось бы сказать, что при решении вопросов, связанных с регулированием российского земельного рынка и земельных отношений, следует руководствоваться ответом на вопрос: для чего была введена частная собственность на землю? Для того, чтобы решить проблему неэффективного собственника (личные подсобные хозяйства, фермерство дает лучшие результаты по сравнению с Деятельностью государственных предприятий), дать людям возможность безопасно жить в собственных частных домах (не бояться, что их выселят) и т.п.? Или, чтобы земля превратилась в товар, за который люди ведут "борьбу"? Земля - это национальное богатство страны, поэтому относиться к земельному вопросу следует со всей осмотрительностью и серьезностью.
Подводя итог изложенному, сделаем следующие выводы:
Вопрос совершенствования и регулирования земельного законодательства мы можем рассматривать как одну из главных антикризисных мер Правительства Российской Федерации, направленную на поддержку агропромышленного комплекса страны и граждан, проживающих в сельских территориях.
Земля - это наш главный неамортизируемый инвестиционный актив, который должен использоваться эффективно и рационально.
За последний период был принят ряд важнейших инициатив по регулированию земельного рынка.
Так, упрощены процедуры включения земельных участков в границы населенных пунктов, отказа от прав на земельные участки, образования земельных участков, установлены механизмы резервирования земель, вовлечения в хозяйственный оборот неиспользуемых федеральных земель.
Эти законодательные инициативы дали определенные позитивные результаты для земельного рынка. Вместе с тем, принятые меры являются далеко не исчерпывающими, и уже наметились очевидные проблемы, по-прежнему мешающие полноценному обороту земельных участков.
В сегодняшних условиях мирового финансово-экономического кризиса одной из важнейших государственных задач должно стать повышение качества и доступности государственных услуг, снижение временных и финансовых затрат при оформлении прав на земельные участки и объекты недвижимости, объединение систем государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость.
Среди актуальных направлений совершенствования земельного законодательства необходимо выделить упрощение процедуры предоставления земельных участков для строительства, регулирование особенностей оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных долей, уточнение требований к использованию земельных участков по целевому назначению, совершенствование порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации // "Российская газета", № 237, 25.12.1993.
2. Гражданский кодекс РФ (Часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст.3301.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. -2001. - № 44. - ст.4147.
4. Федеральный закон от 03.06.2006 № 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. - 2006. - № 23. - Ст.2380
5. Федеральный закон от 4.12.2006 № 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. -№ 50. - Ст.5279.
6. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ // Российская газета, № 137, 27.07.2002.
7. Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений"от 22.07.2008 № 141-ФЗ // Российская газета № 158 от 25.07.08.
Материалы судебной практики
8. Определение Конституционного Суда РФ от 6 июля 2000 г. № 133-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Волгоградской областной Думы о проверке конституционности пункта 1 и абзаца второго пункта 3 Указа Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации"" // Документ опубликован не был. Приводится по СПС Консультант Плюс
9. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 февраля 2002 года №№ КГ-А41/335-02-1, КГ-А41/335-02-2.
Научная и учебная литература
10. Анфиногентова А.А. Аграрная реформа П.А. Столыпина и современная модель аграрных преобразований. - Саратов: Изд-во ИАгРАН, 2006.
11. Васильева Ю. Новый закон защищает права собственников // Российская бизнес газета, № 664, 29.07.2008.
12. Волков Г. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", М., 2006.
13. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав. // Российская юстиция. - N 10. - октябрь 2002г.
14. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практическое пособие. - М.: Дашков и К0, 2005.
15. Дерюгина Т.В. Объекты сервитутного правоотношения // Журнал российского права. - N 5. - май 2001г.
16. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. - М.: Юрайт-Издат, 2007.
17. Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения / Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып.4. - М.: Статут, 2005.
18. Земельные отношения в России // Всероссийская научно-практическая конференция "Земельные отношения в агропромышленном комплексе России", М., 2006.
19. Интервью с П.В. Крашенинниковым, доктором юридических наук, председателем Комитета Государственной Думы по законодательству // Законодательство. - N 3. - март 2002г.
20. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - М.: Юрайт-Издат, 2004.
21. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, доп. и перераб. / Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006-2007.
22. Комментарий к Земельному кодексу. Из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации" / Рук. авт. коллектива Бархатов М.В. - М.: Юрайт-Издат. - 2002г.
23. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Крассова О.И. - М.: Фонд Правовая Культура. - 2002г.
24. Комментарий к Федеральному закону "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации" / Рук. авт. коллектива Бархатов М.В. - М.: Юрайт-Издат. - 2002г.
25. Косолапов О.А.Земельный участок как объект вещного права. Дисс.к.ю.н., М., 2008.
26. Крамкова Т.В. Гражданско-правовое понятие земельного участка // Закон. - 2007. - № 1.