Підходи до оцінки земельної ділянки загальні принципи.
Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю позиції на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання. - які забезпечують власник) землі землекористувач) одержання додаткового доходу - земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу і справляється плата при передачі земельної ділянки у власність земельної ділянки, відповідно до Земельного кодексу України, визначається на підставі експертної грошової оцінки.
Відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531. експертна грошова оцінка проводиться за такими методичними підходами: капіталізація чиє гою операційного або рентного доходу (пряма і непряма): зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок: врахування ат на земельні поліпшення: При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовуйся методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкті оцінки.
Методичні підходи експертної грошової оцінки Експертна грошова оцінка, на відміну від грошової (нормативної) оцінки, базується на принципах кон'юнктури ринку, найкращого і найбільш ефективного використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі. Визначення вартості земельної ділянки в рамках експертної грошової оцінки забезпечується шляхом дотримання вимог спеціальних процедур, що відображають наступні методичні підходи: доходний (капіталізація чистого доходу), ринковий (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок), втратний (врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці).
Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації операційного або ситного доходу (фактичного чи очікуваного), передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від її найбільш ефективного використання з урахуванням встановлених обтяжень та обмежень щодо її використання. Цим підходом вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до ставки капіталізації за формулою:
До
Цкп = - ----.
Ск
Цкп - вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації (у гривнях): о - річний чистий операційний або рентний дохід (фактичний очікуваний) (у гривнях): ставка капіталізації (у відсотках) Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем па ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:
Доі
Цкн = Х - --------- - +Р;
(і + Ск)
де Цкн - вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації (у гривнях): Доі - очікуваний річний чистий операційний рентний дохід за 1-ї рік (у гривнях); 1 - період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу:
Р - поточна вартість реверсії (у гривнях): - сума; Х - сума.
Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продаж) подібної земельної ділянки або ом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну капі гал. з урахуванням змін у вартості грошей.
Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.
Чистий річний операційний дохід від забудованої земельної ділянки розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та операційних витрат, пов'язаних з утриманням га експлуатацією земельної ділянки і її поліпшенням, що склалися на ринку.
До операційних витрат в обов'язковому порядку включаються витрати на управління нерухомістю (якщо вони є), поточний ремонт, сплату земельного податку та інших податків на нерухомість.
До операційних витрат не включаються експлуатаційні витрати та податки, пов'язані з господарською діяльністю, що провадиться в межах земельної ділянки.
За методичним підходом, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельних ділянок визначається на рівні цін. які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що враховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.
Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.
Скоригована ціпа продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:
т
Цза = Ца + Х Цаj
j=i
де Цза - скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях); Ца - фактична ціна продажу подібної земельної ділянки (у гривнях); т - кількість факторів порівняння: дельта Цаj - річниця (поправка) в ціні (+. - ) пролажу а ї подібної "смольної ділянки стосовно земельної ділянки, що оцінюється, за j фактором порівняння: X - сума.
Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.
За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення пінпродаж) подібних земельних ділянок беруться ціни продаж тих ділянок, які і за факторами, що виливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються зділянкою, яка оцінюється; Подібними визначаються забудовані земельні ділянки, що мають: однакову функцію використання землі і характер земельних поліпшень (будівлі, споруди, багаторічні насадження водойми): спільний район розташування: близькі фізичні характеристики (розмір, конфігурація, ухил поверхні, стан ґрунтів; режим ґрунтових вод та паводків. заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан об'єктів нерухомого майна).
До факторів, що виливають на вартість земельної ділянки, належать: правовий режим земельної ділянки: умови продажу та пов'язане з ним фінансування: дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана і зміною ринкових ціп на нерухомість): особливості місця розташування: фізичні характеристики земельної ділянки та стан забудови: умови та обмеження щодо використання земельної ділянки, методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найкращого та найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного).
За цим підходом вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:
Цв = Цо - Вос; де:
Цв - вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування
витрат на земельні поліпшення (у гривнях): Цо - очікуваний дохід від продаж) поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання (у гривнях): Вос - витрати на земельні поліпшення (у гривнях).
Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.
Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки. Вартість землі може бути від'ємною величиною у випадках, коли сума витрат на ліквідацію непридатних для використання будівель або екологічно небезпечних об'єктів, розміщених у їх межах, перевищує вартість будованої земельної ділянки. Об'єктом оцінки є земельна ділянка, надана ПП Лебедині О.М. і призначена для будівництва та обслуговування лазні. Земельна ділянка розташована: Хмельницька область, м. Кам'янець-Подільський, вул. Суворова,19 а Грошова оцінка м. Кам'янець-Подільський виконана ТОВ ЕКФ „Власна Справа” на замовлення Управління земельних ресурсів Хмельницької області та Кам'янець - Подільського міськвиконкому згідно договору №14-05/08 від 12.05.2008 р. Затверджена Рішенням Кам'янець - Подільської міської ради № 43 від 20.02.2004 року.
Грошова оцінка всієї земельної ділянки, виконана Кам'янець - Подільським міським управлінням земельних ресурсів і становить 149625,77 грн., що в розрахунку на 1 кв. м.75,52 гри. Довідка про грошову оцінку наведена в додатку.
Згідно з грошовою оцінкою, яка затверджена рішенням дев’ятнадцятої сесії 4 скликання Кам’янець - Подільської міської ради від 20.02.2004 р. № 43. Про плату за землю в м. Кам’янець - Подільському, запроектована до відведення земельна ділянка входить в 16 економіко - планувальну зону. Грошова оцінка всієї земельної ділянки становить 149625,77 грн. на 27.05.2008р.
Інструкція про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі (назва в редакції наказу Державного комітету України по земельних ресурсах від 23.08.2001 р. N 144)
(Слова "державний акт на право приватної власності на землю", "державний акт на право колективної власності на землю", "договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди)" вилучено; слова "державний акт на право власності на землю" замінено на слова "державний акт на право власності на земельну ділянку" та слова "державний акт на право постійного користування землею" замінено на слова "державний акт на право постійного користування земельною ділянкою" у відповідних відмінках згідно з наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 2 липня 2003 року N 174)