Действие происходит в Австро-Венгрии, до Ноябрьской революции 1918 г. К., молодой человек примерно тридцати лет, прибывает в Деревню поздним зимним вечером. Он устраивается на ночлег на постоялом дворе, в общей комнате среди крестьян, замечая, что хозяин чрезвычайно смущен приходом незнакомого гостя. Заснувшего К. будит сын смотрителя Замка, Шварцер, и вежливо объясняет, что без разрешения графа — владельца Замка и Деревни, здесь никому не разрешается жить или ночевать. К. сначала недоумевает и не принимает это заявление всерьез, но, видя, что его собираются выгнать среди ночи, с раздражением объясняет, что прибыл сюда по вызову графа, на работу в должности землемера. Вскоре должны подъехать его помощники с приборами. Шварцер звонит в Центральную канцелярию Замка и получает подтверждение словам К. Молодой человек отмечает для себя, что работают в Замке, как видно, на совесть, даже по ночам. Он понимает, что Замок «утвердил» за ним звание землемера, знает о нем все и рассчитывает держать в постоянном страхе. К. говорит себе, что его явно недооценивают, он будет пользоваться свободой и бороться.
Утром К. отправляется к Замку, расположенному на горе. Дорога оказывается длинной, главная улица не ведет, а только приближается к Замку, а потом куда-то сворачивает.
К. возвращается на постоялый двор, где его дожидаются два «помощника», незнакомые ему молодые парни. Они называют себя его «старыми» помощниками, хотя признают, что землемерную работу не знают. К. ясно, что они прикреплены к нему Замком для наблюдения. К. хочет ехать с ними на санях в Замок, но помощники заявляют, что без разрешения посторонним нет доступа в Замок. Тогда К. велит помощникам звонить в Замок и добиваться разрешения. Помощники звонят и мгновенно получают отрицательный ответ. К. сам снимает трубку и долго слышит непонятные звуки и гудение, прежде чем ему отвечает голос. К. мистифицирует его, говоря не от своего имени, а от имени помощников. В результате голос из Замка называет К. его «старым помощником» и дает категорический ответ — К. навсегда отказано в посещении Замка.
В этот момент посыльный Варнава, молоденький парнишка со светлым открытым лицом, отличающимся от лиц местных крестьян с их «словно нарочно исковерканными физиономиями», передает К. письмо из Замка. В письме за подписью начальника канцелярии сообщается, что К. принят на службу к владельцу Замка, а непосредственным его начальником является староста Деревни. К. решает работать в Деревне, подальше от чиновников, рассчитывая стать «своим» среди крестьян и тем самым хоть чего-то добиться от Замка. Между строк он вычитывает в письме некую угрозу, вызов к борьбе, если К. согласится на роль простого работника в Деревне. К. понимает, что вокруг все уже знают о его прибытии, подглядывают и приглядываются к нему.
Через Варнаву и его старшую сестру Ольгу К. попадает в гостиницу, предназначенную для господ из Замка, приезжающих в Деревню по делам. Ночевать в гостинице посторонним запрещается, место для К, — только в буфете. В этот раз здесь ночует важный чиновник Кламм, имя которого известно всем жителям Деревни, хотя мало кто может похвастаться, что видел его своими глазами,
Буфетчица Фрида, подающая пиво господам и крестьянам, важная персона в гостинице. Это невзрачная девушка с печальными глазами и «жалким тельцем». К. поражен её взглядом, полным особого превосходства, способным решить многие сложные вопросы. Её взгляд убеждает К., что такие вопросы, касающиеся лично его, существуют.
Фрида предлагает К. посмотреть на Кламма, находящегося в смежной с буфетом комнате, через потайной глазок. К. видит толстого, неуклюжего господина с обвисшими под тяжестью лет щеками. Фрида любовница этого влиятельного чиновника, поэтому и сама имеет большое влияние в Деревне. На должность буфетчицы она пробилась прямо из скотниц, и К. выражает восхищение её силой воли. Он предлагает Фриде бросить Кламма и стать его любовницей. Фрида соглашается, и К. проводит ночь под стойкой буфета в её объятиях. Когда под утро из-за стены раздается «повелительно-равнодушный» зов Кламма, Фрида дважды с вызовом отвечает ему, что она занята с землемером.
Следующую ночь К. проводит с Фридой в комнатенке на постоялом дворе, почти в одной постели с помощниками, от которых он не может избавиться. Теперь К. хочет поскорее жениться на Фриде, но прежде, через нее, намерен поговорить с Кламмом. Фрида, а затем хозяйка постоялого двора Гардена убеждают его, что это невозможно, что Кламм не будет, даже не может разговаривать с К., ведь господин Кламм — человек из Замка, а К. не из Замка и не из Деревни, он — «ничто», чужой и лишний. Хозяйка сожалеет, что Фрида «оставила орла» и «связалась со слепым кротом».
Гардена признается К., что больше двадцати лет назад Кламм три раза вызывал её к себе, четвертого раза не последовало. Она хранит как самые дорогие реликвии чепчик и платок, подаренные ей Кламмом, и фотографию курьера, через которого была вызвана первый раз. Гардена вышла замуж с ведома Кламма и долгие годы по ночам говорила с мужем только о Кламме. К. нигде ещё не видел такого переплетения служебной и личной жизни, как здесь.
От старосты К. узнает, что распоряжение о подготовке к прибытию землемера было им получено уже много лет назад. Староста сразу же отправил в канцелярию Замка ответ, что землемер никому не нужен в Деревне. Видимо, этот ответ попал не в тот отдел, произошла ошибка, признать которую было нельзя, потому что возможность ошибок в канцелярии исключена вообще, Однако контрольные инстанции позже признали ошибку, и один чиновник заболел. Незадолго до прибытия К. история пришла, наконец, к благополучному концу, то есть — к отказу от землемера. Неожиданное появление К. теперь сводит к нулю всю многолетнюю работу. В доме старосты и в амбарах хранится корреспонденция Замка. Жена старосты и помощники К. вытряхивают из шкафов все папки, но найти нужное распоряжение им так и не удается, как не удается и сложить папки на место.
Под давлением Фриды К. принимает предложение старосты занять место школьного сторожа, хотя от учителя он узнает, что сторож нужен Деревне не больше, чем землемер. К. и его будущей жене негде жить, Фрида пытается создать подобие семейного уюта в одном из классов школы.
К. приходит в гостиницу, чтобы застать там Кламма. В буфете он знакомится с преемницей Фриды, цветущей девицей Пепи, и выясняет от нее, где находится Кламм. К. долго подстерегает чиновника во дворе на морозе, но Кламм все же ускользает. Его секретарь требует от К. пройти процедуру «допроса», ответить на ряд вопросов для составления протокола, подшиваемого в канцелярии. Узнав, что сам Кламм за нехваткой времени протоколов не читает, К. убегает.
По дороге он встречает Варнаву с письмом от Кламма, в котором тот одобряет землемерные работы, проводимые К. с его ведома, К. считает это недоразумением, которое Варнава должен разъяснить Кламму. Но Варнава уверен, что Кламм не станет и слушать его.
К. с Фридой и помощниками спят в гимнастическом зале школы. Утром их застает в постели учительница Гиза и устраивает скандал, сбрасывая со стола линейкой остатки ужина на глазах у довольных детей. У Гизы есть поклонник из Замка — Шварцер, но она любит только кошек, а поклонника терпит.
К. замечает, что за четыре дня совместной жизни с его невестой происходит странная перемена. Близость к Кламму придавала ей «безумное очарование», а теперь она «увядает» в его руках. Фрида страдает, видя, что К. мечтает лишь о встрече с Кламмом. Она допускает, что К. легко отдаст её Кламму, если тот того потребует. Вдобавок она ревнует его к Ольге, сестре Варнавы.
Ольга, умная и самоотверженная девушка, рассказывает К. грустную историю их семьи. Три года назад на одном из деревенских праздников чиновник Сортини не мог отвести глаз от младшей сестры, Амалии. Утром курьер доставил Амалии письмо, составленное в «гнусных выражениях», с требованием явиться в гостиницу к Сортини. Возмущенная девушка порвала письмо и бросила клочки в лицо посыльному, должностной особе. Она не пошла к чиновнику, а ни одного чиновника в Деревне не отталкивали. Совершив такие проступки, Амалия навлекла проклятие на свою семью, от которой отшатнулись все жители. Отец, лучший сапожник в Деревне, остался без заказов, лишился заработка. Он долго бегал за чиновниками, поджидая их у ворот Замка, молил о прощении, но его никто не желал выслушивать. Наказывать семью было излишним, атмосфера отчуждения вокруг нее сделала свое дело. Отец и мать с горя превратились в беспомощных инвалидов.
Ольга понимала, что люди боялись Замка, они выжидали. Если бы семья замяла всю историю, вышла к односельчанам и объявила, что все улажено благодаря их связям, Деревня приняла бы это. А все члены семьи страдали и сидели дома, в результате они оказались исключенными из всех кругов общества. Терпят только Варнаву, как самого «невинного». Для семьи главное — чтобы он был официально оформлен на службе в Замке, но даже этого узнать точно нельзя. Возможно, решение о нем ещё не принято, в Деревне в ходу поговорка: «Административные решения робки, как молоденькие девушки». Варнава имеет доступ к канцеляриям, но они — часть других канцелярий, потом идут барьеры, а за ними снова канцелярии. Барьеры есть кругом, так же как и чиновники. Варнава и рта не смеет раскрыть, выстаивая в канцеляриях. Он уже не верит, что его по-настоящему приняли на службу в Замке, и не проявляет рвения в передаче писем из Замка, делая это с опозданием. Ольга сознает зависимость семьи от Замка, от службы Варнавы, и чтобы получить хоть какую-то информацию, она спит со слугами чиновников на конюшне.
Измученная неуверенностью в К., уставшая от неустроенной жизни, Фрида решает вернуться в буфет, Она берет с собой Иеремию, одного из помощников К., которого знает с детства, надеясь создать с ним семейный очаг.
Секретарь Кламма Эрлангер хочет принять К. ночью в своем гостиничном номере. В коридоре уже ждут люди, в том числе знакомый К. конюх Герстекер. Все рады ночному вызову, сознают, что Эрлангер жертвует своим ночным сном по доброй воле, из чувства долга, ведь в его служебном расписании времени для поездок в Деревню нет. Так делают многие чиновники, проводя прием либо в буфете, либо в номере, по возможности за едой, а то даже и в постели.