Объектом МГЗ является городской земельный фонд (с учетом наземных, надземных и подземных объектов) независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и характера их использования. Задачей МГЗ становится создание системы слежения за изменениями баланса земель. Сокращение доли земель общего пользования, лесопокрытых территорий, земель водного фонда прямо или косвенно сказывается на снижении удобств и комфортности проживания, экологическом состоянии территории. Ведение МГЗ должно осуществляться по единой методологии с соблюдением принципа взаимной совместимости информации, основанной на применении единой государственной системы координат, высот, картографических проекций, единых классификаторов, кодов, системы единиц, входных и выходных форматов.
Для получения необходимой информации при осуществлении МГЗ основными методами являются:
дистанционное зондирование;
наземные специальные съемки и наблюдения (в том числе с применением геодезических приборов);
современный и ретроспективный анализ данных, получаемых в результате инвентаризации земель, проверок, обследований, контрольно-ревизионной работы.
В зависимости от размеров наблюдаемой территории выделяются различные уровни мониторинга. Различают мониторинг региональный, городской (охватывающий площадь в пределах городской черты с выделением земель, ограниченных границами административно-территориальных образований) и локальный (осуществляемый в границах административно-территориальных образований, на территориях отдельных землевладений и землепользований).
К городам различного ранга (по площади, численности населения, структуре производства) следует подходить дифференцированно. Для небольших городов нужно выделять следующие уровни мониторинга земель: локальный местный (охватывающий площадь в пределах городской черты) и локальный детальный (в границах отдельных землевладений и землепользований).
Разнообразные параметры и показатели мониторинга определяются с различной периодичностью, зависящей от характера конкретных наблюдений.
Наблюдения могут быть базовыми (исходные, фиксирующие состояние объектов наблюдений на момент начала ведения мониторинга земель), периодическими (через год и более), оперативными и ретроспективными.
В настоящее время ведется активная работа по формированию новой нормативной базы в области земельных отношений, являющейся внешней средой для мониторинга земель как научной дисциплины.
Основным регламентирующим документом для ведения мониторинга земель служит постановление правительства РФ, в соответствии с которым ведение мониторинга осуществляется организациями ряда министерств и ведомств (Роскомзема, Минприроды РФ, Росгидромета и др.)[23]. Это обусловливает необходимость разработки нормативно-правовой базы, определяющей порядок взаимодействия, обмена данными и финансирования организаций, работающих в области МГЗ, а также правовой статус мониторинговой информации.
Изменение границ участка называется мутацией. Возможно также деление и слияние земельных участков. Поскольку изменение недвижимости влияет на реестр, границы нового земельного участка должны быть утверждены центром регистрации до официального изменения кадастровой информации (кадастровой карты). Обычно это утверждение имеет форму официальной печати или подписи на зарегистрированном плане. Без этой санкции план не имеет юридической силы и не может являться основой каких-либо операций с недвижимостью. Необходимо установить допуски на возможное изменение координат границы или площади земельного участка. Этот допуск должен иметь законодательную основу, иначе суд не сможет принять к рассмотрению земельные споры, связанные с границами земельного участка.
При изменении границы земельного участка, которое превышает технический допуск (6 %), центр регистрации (земельный комитет) должен аннулировать право собственности на этот участок и создать новые права собственности на него. Старый кадастровый номер сдается в архив. Новому земельному участку присваивается новый кадастровый номер.
Делением называют раздел одного или более объектов недвижимости на большее число объектов недвижимости. Сложности возникают при появлении множества участков и множества собственников (частных или корпоративных).
Примыкающие объекты недвижимости или земельные участки могут быть объединены в новый объект после регистрации плана. Регистратор может потребовать, чтобы в отношении всех объектов недвижимости исполнялись одни и те же права и обязанности. При объединении аннулируются все права на объединяемые объекты и оформляются права на новый объединенный объект.
Регистрация плана объединения недвижимости, которая принадлежит нескольким собственникам, требует обычных разрешений и документов.
Может потребоваться специальное разрешение, если законодательно определяется предельный размер недвижимости или земельного участка.
Под охраной земель понимается система правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на рациональное использование земель, предотвращение их необоснованных изъятий из сельско-хозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, восстановление продуктивности земель, воспроизводство и повышение плодородия почв.
2.2 Проблемы ведения мониторинга городских земель
В городских условиях наиболее существенное значение отводится мероприятиям по рациональному использованию земель, предотвращению их нецелевого использования.
Нарушения земельного законодательства представляют собой несоблюдение требований, предъявляемых при использовании земель действующим земельным законодательством в виде нормативно-правовых актов различного статуса. Для предотвращения подобных нарушений и устранения отрицательных последствий необходимо проводить государственный контроль за использованием и охраной земель, рассматриваемый в качестве системы осуществляемых от имени государства мероприятий по обеспечению соблюдения всеми юридическими и физическими лицами требований земельного законодательства.
Государственный земельный контроль носит межведомственный характер. Его нормативно-правовая база включает действующий Земельный кодекс, указы Президента РФ, касающиеся государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы, постановления Правительства РФ, регламентирующие порядок осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации. Контроль за использованием и охраной земель в городе осуществляет Государственная земельная инспекция (ГЗИ) и отдел госконтроля Горкомзема, которые обеспечивают контроль за соблюдением норм земельного законодательства юридическими и физическими лицами на территории города. Нарушения земельного законодательства, касающиеся использования земельных участков в городских условиях, можно объединить в группы, связанные с:
порядком и правилами использования участков (включая самовольное занятие земельного участка, невыполнение обязанностей по приведению временно занимаемых земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, проектирование, размещение, строительство и ввод в эксплуатацию объектов, отрицательно влияющих на состояние земель, использование земель не по целевому назначению или способами, приводящими к их порче, уничтожение плодородного слоя почвы, загрязнение земель производственными отходами, захламление земель);
временем освоения земельных участков. Сюда относится нарушение сроков возврата временно занимаемых земель, превышение нормативных (установленных) сроков проектирования, строительства, реконструкции и реставрации объектов, а также не освоение более двух лет предоставленных земельных участков;
недобросовестностью землепользователя. Здесь рассматривается систематическое (более 2-х сроков) не внесение земельных платежей, уклонение от исполнения предписаний Госземинспекции, несвоевременное исполнение предписаний Госземинспекции, уклонение от исполнения предписаний Горкомзема, искажение сведений о состоянии и использовании земель, уклонение от регистрации и инвентаризации земельных участков по предписанию Горкомзема, уклонение от заключения договоров аренды и получения Свидетельств;
попустительством сотрудников административных органов, повлекшим за собой самовольное занятие земель, сокрытие информации о наличии свободного земельного фонда и излишних земель, нарушение сроков рассмотрения заявлений (ходатайств) юридических лиц и граждан о предоставлении им земельных участков. Деятельность Госземинспекции включает четыре основных направления:
проведение проверок соблюдения земельного законодательства и вынесение соответствующих решений по итогам проверок;
обеспечение деятельности Земельной административной Комиссии Горкомзема (ЗАК);
учет, контроль и проверка исполнения решений ГЗИ и ЗАК;
анализ и отчетность по состоянию соблюдения земельного законодательства в городе.
Проведение проверок осуществляется с целью обеспечения контроля за соблюдением землепользователями земельного законодательства.
Основными источниками при планировании проверок являются материалы инвентаризации земель в административной единице города, поручения вышестоящих инстанций о проверке норм землепользования, письма организаций и граждан об имеющихся нарушениях земельного законодательства, документы ГЗИ, отражающие результаты проведенных проверок, постановления ЗАК.
Сотрудник ГЗИ перед выездом на проверку выясняет сведения о земельном участке, включающие адрес участка, размеры участка, конфигурацию участка (чертеж с привязкой к местности), наименование юридического или физического лица (землепользователя), его юридический и почтовый адрес, цель использования участка (разрешенное использование), документы на право пользования участком, размер арендной платы и сроки ее внесения, банковские реквизиты юридического лица.