Затем, определяют форму передачи земли в аренду. Здесь возможны 2 варианта.
Арендатор может заключить договора с каждым сособственником, но это трудоёмкий путь.
Чаще всего поступают по-другому. Договор аренды заключ. с представителем сособственников, который действует на основании доверенности, которую выдали ему все сособственники. Но и у этого варианта есть свои недостатки.
Во-первых, проблема может возникнуть при смерти одного из сособственника. При смерти доверителя доверенность прекращает действовать и только ч/з 6 мес. имущество предаётся в наследование, затем заключается новая доверенность.
Вторая проблема может возникнуть при смерти представителя. В этом случае прекращается доверенность с остальными собственниками и договор аренды с арендатором, что влечёт за собой начинание данного процесса. Складывается нестабильность земельных отношений.
Купля – продажа зем. долей. Продажа зем. долей осущ в следующем порядке:
1.Уведомление сособственников. Это можно сделать 2-мя способами: путём направления заказного письма каждому собственнику или опубликованием объявления в СМИ (должно содержать обращение к собственнику и указание цены и р-р ден. компенсации).
2. Ожидание в течен 1 мес. Здесь возможны 2 варианта: либо кто-то из собственников соглашается и приобретает зем долю, либо молчани, либо отказ (250 ГК).
3. Уведомление субъекта РФ либо органов местного самоуправления.
4. Ожидание 1 мес (субъект или орган местного самоуправлен либо соглашается купить землю, либо молчание , либо отказ).
5. Продажа земли 3-му лицу по цене не ниже указанной.
Выдел зем уч в счёт долей в праве общей долевой собственности. Собственник имеет право требовать выдела зем участка. Для этого необходимо известить об этом в письменной форме остальных участников общ долевой собственности или опубликовать сообщение в СМИ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого зем участка и размера компенсации остальным участникам долевой собственности. Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого зем уч и разницы в рыночной ст-ти выделяемого зем уч. Здесь существует проблема: ст-ть земли определяется исходя из кадастровой ст-ти, а она одинакова на любой га. Нигде не указано, как определить рыночную ст-ть, поэтому, нет оснований для расчёта компенсации. Таким образом, необходимо указать только местоположение и размер и ждать 1 мес. Если за это время не поступило возражений от сособственников, то р-р и местоположение участка считается согласованным. Получается, те, кто первым решил выделяться, те и получили лучшие земли в общей долевой собственности.
Сейчас идёт инвентаризация собственников зем долей. Таким образом, если участник долевой собственности неизвестен, то субъект РФ имеет право подать в суд заявление о признании за собой права собственности на данную зем долю. Так же если земля не использовалась в течении 2- х лет и собственника нет, то эти земли так же изымаются ч/з суд в гос и муниципальную собственность.
В 39. Особенности оборота зем уч из земель с/х назначения.
Купля – продажа. Стадии для осущ. купли-продажи.
1. Уведомление субъекта РФ (органа местного самоуправления) о продаже. Уведомление должно быть в письменной форме (заказным письму) направлено высшему органу власти субъекта. В письме должна содержаться цена и др. условия купли-продажи (текст уведомления в 2-х экземплярах желательно заверить у нотариуса).
2. Период ожидания 1 мес. Если в течение этого времени субъект принимает решение о купле, то сделка состоялась. Но возможны и др. варианты: либо молчание, либо отказ. Тогда наступает 3-я стадия.
3. Продавец вправе продать зем уч 3-му лицу по цене не ниже, указанной в извещении цены. При нарушении этого права, субъект РФ ч/з суд вправе в течении 3-х мес. требовать перевода на себя прав покупателя.
Аренда (регулируется з-ном «Об обороте…»). В аренду могут быть переданы зем уч, прошедшие кадастровый учёт. Договор аренды может быть заключён на срок не более 49 лет. В качестве арендодателя может выступать только собственник зем уч. К статусу собственника приравнивается положение арендатора в отношениях субаренды, только в этом случае, срок субаренды не должен превышать срока аренды. Арендатор имеет преимущественное право при окончании срока договора на возобновление договора аренды на такой же срок, что создаёт определённую стабильность в земельных отношениях.
Субъекты РФ, органы местного самоуправления имеют право передавать в аренду зем уч, отнесённые к гос собственности.
Наследование осуществляется на общих основаниях, в соответствии с ГК, т.е. з-н «Об обороте…» не выделяет никаких особенностей наследования зем участков.
В 40. Особенности регулирования аграрных отношений в зарубежных странах (кроме стран СНГ).
В разных странах регулирование аграрных отношений происходит по-разному. Например, в Америке провели программу поддержки агропродовольственного сектора, которая содержит в себе следующие программы.
Программа поддержки цен и доходов, была введена в 30-х годах 20 века. Основной механизм программы – залоговый кредит. Специально организованная для проведения программы ТКК (товарная кредитная корпорация) выдавала фермерам беспроцентные кредиты под залог запасов их продукции. Если цена на рынке держалась выше поддерживаемого уровня, фермер продавал свою продукцию на рынке и отдавал полученный кредит. если же цена опускалась ниже, то фермер мог поставить ТКК в уплату своего долга заложенную продукцию без каких-л. доп. расчётов (этим сокращается предложение на рынке и повышается цена).
Программа расширения сбыта, конец 50-х – начало 60-х. Цель программы стимулирование экспорта продуктов, по которым проводились программы поддержки цен, в страны, сталкивающиеся с продовольственными нехватками, преимущественно в развивающиеся страны (в нач. 90-х страной-получателем стала Россия). Такая продовольственная помощь имеет негативный эффект в странах-реципиентах, т.к. понижает цены на их внутренних рынках.
Европа. Единая аграрная политика Европейского сообщества. Когда в 1957 году шесть стран подписывали Римский договор, образовавший ЕС, его аграрная составляющая была предопределена. Римский договор предусматривал формирование единой аграрной политики Сообщества (ЕАП).
Цели ЕАП:
увеличить продуктивность с/х производства
обеспечить справедливый уровень жизни сельским жителям (путём увеличения их доходов)
стабилизировать рынки
обеспечить гарантированное продовольственное снабжение
обеспечить разумные цены на продовольствие для потребителей.
Таким образом, общий рынок создавался для зерновых культур, свинины, мяса птицы и яиц. Для отдельных продуктов (масличные, оливковое масло, твёрдые сорта пшеницы) был определён др. режим поддержки цен производителей – через прямые платежи фермерам. Это было сделано для поддержания внутренних розничных цен на относительно низком уровне.
Новая Зеландия. Во второй половине 70-х правительство Нов. Зел. проводило следующую политику: в защиту внутреннего производства, особенно обрабатывающей промышленности, были установлены жёсткие количественные ограничения на импорт, % ставка была взята под контроль, обменный курс зафиксирован. Это привело к росту производственных издержек в с/х. В ответ на это гос-во стало проводить политику компенсационных выплат фермерам, что явилось причиной огромных расходов гос-ва. Вследствие этого в 1985 г. правит-во Нов. Зел. отменило практически все меры гос. поддержки с/х. Отмена субсидий привела к падению доходов фермерского сектора, росту безработицы в сельской местности, стала падать ст-ть земли. Тем не менее фермеры довольно быстро начали адаптироваться к новой ситуации: стали сокращаться расходы на покупные средства производства, начала расти производительность труда. Фермеры значительно улучшили технику управления риска. Цены на землю вновь начали расти. Доходы фермеров стали повышаться, в 90-е восстановилась занятость в с/х.
Япония. Основными мерами регулирования агропродовольственного сектора явл. гос. цены, внешнеторговое регулирование и регулирование продовольственного снабжения. Цены рег-ся 3-мя осн. способами. На рис, пшеницу и ячмень гос-во устанавливает твёрдые закупочные цены. На сах. свёклу, говядину, свинину и др. сущ. минимальные гарантированные цены, на основе которых гос-во осущ. закупочные интервенции. На сою, молоко для переработки устанавливаются так называемые стандартные цены.
В наибольшей степени подвергается регулированию рисоводство. Гос-во проводит спектр мер: контроль за производством, лицензирование сбыта, гос закупки, и т. д. Наиболее жёсткие ограничения существуют на ввоз риса.
Малые размеры ферм в Японии являются причиной их довольно низкой продуктивности. Поэтому в Японии проводиться политика, направленная на укрупнение ферм.
Канада. Продовольственная политики Канады формируется совместно федеральным и провинциальными правительствами, половина всех гос затрат на аграрный сектор финансируется за счёт бюджетов провинций.
Зерно, производящееся в степных регионах подлежит продаже только через созданный в 1935 г. Канадский пшеничный совет (КПС). КПС ежегодно устанавливает начальные цены, по которым закупает зерно у производителей. Если цены реализации пшеницы КПС оказываются по итогам ниже, чем начальные, уплаченные поставщикам зерна, то разница компенсируется федер. правит-вом.
Молочный рынок внутри страны защищён довольно высокими импортными квотами и тарифами на переработанное молоко, а импорт жидкого молока вообще запрещён. Так же поддерживается производство яиц и птицы.
В 1995 году канадское прав-во приняло программу сокращения уровня расходов на агропродовольственный сектор почти на 20% (были отменены транспортные дотации). Молочные субсидии были урезаны на 30%.