- при выдаче кредита на покупку жилья - покупаемое за счет кредита жилье;
при строительстве - другая ликвидная недвижимость.
Залоговое право банка оформляется в письменной форме договором ипотеки, дающим банку право в случае нарушения договора должником получать преимущество перед другими кредиторами. Залоговое право дает возможность банку при необходимости самостоятельно реализовывать находящееся в залоге имущество, обеспечивающее ссуду, без обращения в суд.
В силу гарантии гарант обязуется перед кредитором другого лица (должника) отвечать за исполнение обязательства этого лица полностью или частично солидарно с должником. Гарантия предоставляется в письменном виде. Гарант отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, включая уплату неустоек, вознаграждений, судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора.
Гарантия принимается' банком только после анализа финансового состояния гарантодателя. Заключение по анализу
составляется работником банка на основании баланса и иной статистической отчетности, предоставляемой гарантом.
Поручительство применяется в качестве дополнительного обязательства физического лица перед банком отвечать за своевременный возврат заемщиком полученной ссуды. Поручитель несет перед кредитором субсидиарную ответственность в пределах суммы, указанной в поручительстве.
Заложенное недвижимое имущество подлежит страхованию. Затраты по страхованию производятся за счет средств заемщика. Банк может самостоятельно заключить со страховой компанией договор о страховании залоговой недвижимости с отнесением затрат на счета заемщиков.
Выдается кредит на покупку жилья путем перечисления средств на счет продавца согласно договору купли-продажи, зарегистрированному в установленном законом порядке.
Кредиты на строительство и реконструкцию предоставляются частями по мере нарастания затрат. При осуществлении строительства собственными силами выдача кредита производится на основании представляемых в банк справок о выполненных объемах работ, составленных по укрупненным конструктивным элементам.
При этом сумма кредита к выдаче не должна превышать 70% от объема выполненных работ при новом строительстве. При реконструкции объектов жилья - 40% и при ремонте - 30% от оценочной стоимости залога.
Предоставляются кредиты на строительство,
реконструкцию и ремонт жилья в следующем порядке: предварительно перечисляется аванс в размере 40% от договорной суммы кредита, а оставшиеся 60% - после проверки целевого использования ранее полученных средств. По результатам проверки работникам банка составляется акт, утверждаемый руководителем банка.
Порядок, сроки и способы погашения задолженности по ссудам, включая вознаграждение банка, определяются кредитным договором. Конкретные фоки возврата заемщиком ссуд оформляются срочным обязательством индивидуального заемщика.
В отдельных случаях, при возникновении у заемщика временных финансовых затруднений из-за непредвиденных обстоятельств заемщику может быть предоставлена отсрочка погашения ссуды на обоснованный срок под повышенную ставку вознаграждения банка, что предусматривается кредитным договором. Пролонгации проводятся по правилам в соответствии с кредитной политикой банка.
Погашается основной долг по кредиту ежеквартально со следующего месяца после завершения строительства (реконструкции, ремонта) или покупки жилья. Уплата вознаграждения за пользование кредитом производится ежемесячно.
Размер платы определяется в зависимости от сложившейся на момент выдачи стоимости привлеченных ресурсов, и минимальная ставка устанавливается Кредитным комитетом банка.
Банк осуществляет систематический контроль за целевым использованием выданных кредитов на строительство, реконструкцию и ремонт жилья.
Одним из первых в Казахстане жилищным кредитованием начал заниматься Совместный банк «ЛАРИБА-БАНК», и в настоящее время он имеет большой опыт в этой области /24, с. 7/.
Главное преимущество ипотеки в том, что люди, которые нуждаются в жилье, получают его сразу. В отличие от системы стройсбережений они, купив квартиру, сразу же заселяются в нее, живут и постепенно возвращают банку долг с процентами. А стройсбережения - это система, в которой заемщик сначала должен накопить половину необходимой суммы в том банке, в котором он намерен взять кредит. И только потом занять у этого банка недостающие деньги под залог жилья, купить это жилье, заселиться в него и начать возвращать долг. Причем процесс накопления должен занимать строго определенное время -обычно не менее 2 - 3 лет.
В августе 1999 г. СБ «Лариба-банк» совместно с USAID начал разработку проекта финансирования ипотечных кредитов. Было решено, что банк сформирует пул ипотек (говоря иными словами - пакет залогов по ипотечным кредитам) и выпустит облигации, обеспеченные этим пулом. За счет средств облигационного займа банк сможет быстро вернуть средства, вложенные им в «длинные» ипотечные кредиты и использовать их для выдачи новых ипотечных кредитов.
В мировой практике банки обычно не выпускают облигации самостоятельно. Они продают ипотеки специальным организациям, таким как, например, Fannie Мае в США. Эти организации, чаще всего государственные, берут на себя все хлопоты по формированию пулов ипотек, выпуску, размещению и обслуживанию облигаций. У нас в стране пока нет таких специализированных агентств. Поэтому СБ «Лариба-банк» будет осуществлять весь проект финансирования ипотечных кредитов от начала до конца своими силами. USAID, который консультирует СБ «Лариба-банк» в этом проекте, хочет на его примере показать казахстанским банкам, что они могут создать рынок ипотечных облигаций сами, без прямого вмешательства государства.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Кредит играет специфическую роль в экономике: он не только обеспечивает непрерывность производства, но и ускоряет его. Кредит содействует экономии издержек обращения. Это достигается за счёт:
а) сокращения расходов, но изготовлению, выпуску, учёту и хранению денежных знаков, ибо значит, часть наличных денег оказывается ненужной;
б) ускорения обращения денежных средств, многократного использования свободных денежных средств;
в) сокращения резервных фондов.
Роль кредита в различных фазах экономического цикла не одинакова. В условиях экономического подъема, достаточной экономической стабильности кредит выступает фактором роста. Перераспределяя огромные денежные и товарные массы, кредит питает предприятия дополнительными ресурсами. Его негативное воздействие может, однако, проявиться в условиях перепроизводства товаров. Особенно заметно такое воздействие в условиях инфляции. Новые платежные средств, входящие посредством кредита в оборот, увеличивают и без того избыточную массу денег, необходимых для обращения.
Кредит вне зависимости от своей социальной стороны выполняет определенные функции, такие как регулирование объема совокупного денежного оборота, перераспределение денежных средств на условиях их последующего возврата, аккумуляция временно свободных денежных средств.
На рынке реализуются в основном следующие формы кредита:
а) коммерческий;
б) банковский;
в) потребительский;
г) ипотечный;
д) государственный;
е) международный.
Они отличаются друг от друга составом участников, объектом ссуд, динамикой, величиной процента, сферой функционирования и т. д.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Деньги, кредит, банки: Учебник под ред. проф. Г. С. Сейткасимова – Алматы, КазГАУ; «Экономика» 2000 г.
2. Долан Э. Дж., Кэмпбэлл К.Д., Кэмпбелл Р. Дж. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика / Пер. с англ. /Под общ. Ред. В.В. Лукашевича, М.Б. Ярцева. – М: Финансы и статистика , 2001.
3. Костерина Т. М. Банковское дело. Учебник для студентов вузов. – М: «МаркетДС», 2003. – 240 с.
4. "Банки на конкурентном рынке: стратегия выживания",
5. "Банковское дело: Учебное пособие", ч. 1 и 2. Под редакцией В. И. Колесникова, Л. П. Кролевецкой С-Пб.: Издательство С-Пб... 1999
6. 3. "Банковское дело". Под редакцией О. И. Лаврушкина. - М: 2001
7. Белоглазова Г. Н. "Коммерческие банки в условиях формирования рынка". Л: Издательство ЛФЭИ, 1999
8. "Вопросы экономики", № 1, 2002
9. "Денежное обращение и кредит при капитализме", под ред. Л. М. Красвиной, "Финансы и статистика", 1989г.
10. "Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика", Долан Эдвин Дж., 1998
11. Камаев В. Д. и коллектив авторов. Учебник по основам экономической теории (экономика) - М.: "Владос", 2001с. - илл.
12. Лексис В., "Кредит и банки". М: Перспектива, 2002
13. "Маркетинг", Дж. Р. Эванс, Б. Берман, "Экономика", 1999.
14. Мильвидов В. Д. "Современное банковское дело. Опыт США". М: Издательство МГУ, 2001
15. "Общая теория денег и кредита", под ред. Е.Ф.Жукова.
16. "Основы банковского дела" под редакцией А. Н. Мороза, Киев, Либра, 2000
17. "Основы маркетинга", Ф. Котлер, "Прогресс", 1999.
18. "Полное собрание сочинений", Маркс К. т. 23, т. 25.
19. "Процент за кредит", Богомолов С.М. 2000
20. "Процентные ставки коммерческих банков: уровень и факторы"
21. Финансово-кредитный словарь в 3-х томах. М: Финансы и статистика, 1999г.
22. "Финансовый анализ в коммерческом банке", Черкасов. В.Е., 2002
23. http://www.nationalbank.kz
24. http://www.thebanker.com